4 Tipps für den Umgang mit der Vorfälligkeitsentschädigung
Es gibt zahlreiche Gründe für die vorzeitige Kündigung eines Immobilienkredits oder -darlehens. Schließlich binden sich die Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer über eine sehr lange Zeit (meist 10 bis 30 Jahre) an diesen Kredit.
In dieser Zeit kann viel passieren: Arbeitslosigkeit oder eine Scheidung können dazu führen, dass das Objekt nicht mehr finanziert werden kann und verkauft werden muss. Ein Gewinn im Lotto, eine großzügige Bonuszahlung oder ein Erbe versetzen Kreditnehmer möglicherweise in die glückliche Lage, einen Immobilienkredit auf einen Schlag zurückzahlen zu können.
Hier kommt die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung ins Spiel, denn die Banken möchten den Verlust der ihnen entgangenen Zinsen nicht einfach auf sich beruhen lassen.
In diesem Beitrag möchten wir dir genau erklären, was die Vorfälligkeitsentschädigung ist, wann sie zustande kommt, wie sie berechnet wird und wie du sie umgehen kannst
1. Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Mit einer Vorfälligkeitsentschädigung sichern sich Banken - vereinfacht ausgedrückt - einen Ausgleich dafür, dass ihnen im Fall der vorzeitigen Kündigung eines Darlehens Zinseinnahmen entgehen.
In vielen anderen Ländern existiert das Phänomen nicht, da flexible Zinsen vorherrschen oder die Banken sich am Kapitalmarkt absichern und die Kosten auf die Darlehenszinsen anrechnen, was zu höheren Kreditkosten führt.
Eine Untersuchung des Instituts für Finanzdienstleistungen hat gezeigt, dass in keinem anderen Land in der Euro-Zone derart hohe Vorfälligkeitsentschädigungen berechnet werden wie in Deutschland. Andererseits war das Niveau der Kreditzinsen hierzulande auch lange Zeit besonders niedrig.
2. Kredit vorzeitig ablösen: Wann sind die Vorfälligkeitszinsen fällig?
Die Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig, sobald der entsprechende Darlehensvertrag gekündigt wurde und die Bank die Rückzahlung des Darlehens einfordert. Der Darlehensbetrag zuzüglich der Kosten für die Vorfälligkeitszinsen muss dann in der Regel innerhalb einer Frist von zwei Wochen an den Darlehensgeber zurückgezahlt werden.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung muss angemessen sein. Da ihre Berechnung sehr komplex ist, solltest du die veranschlagte Summe auf jeden Fall juristisch überprüfen lassen – der Betrag kann schnell in den fünfstelligen Bereich gehen und Gerichte entscheiden im Zweifel immer zugunsten der Darlehensnehmer.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht fällig, wenn der Kreditvertrag von Seiten der Bank gekündigt wird, selbst wenn die Kündigung durch den Darlehensnehmer verschuldet wird, weil er zum Beispiel bei der Rückzahlung der Raten in Verzug geraten ist.
Unser Tipp: Beuge dem Risiko einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung bereits vor Abschluss der Finanzierung vor, indem du die Möglichkeit für Sondertilgungen vertraglich vereinbarst. Dadurch minderst du die Kosten für eine eventuell anfallende Vorfälligkeitsentschädigung, selbst wenn du das Sondertilgungsrecht gar nicht in Anspruch nimmst. Auch optionale Tilgungssatzänderungen sind eine gute Idee, die du vertraglich vereinbaren solltest. Du hast dann das Recht, den Tilgungssatz während der Zinsbindungsphase kostenfrei zu erhöhen oder zu senken. Das wirkt sich im Fall der Fälle ebenfalls kostenmindernd für dich aus.
3. Vorfälligkeitsentschädigung berechnen: Wie teuer wird es?
Laut einer Untersuchung der Verbraucherzentralen und des Bundesverbandes der Verbraucherzentralen lag die Höhe der berechneten Vorfälligkeitsentschädigungen in Deutschland bei rund 10 Prozent des vorzeitig abgelösten Kredits - eine mitunter beträchtliche Summe.
Zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nutzen Banken in der Regel eine dieser beiden Methoden:
- Aktiv-Passiv-Methode: Sie kommt häufiger zum Einsatz. Hier wird davon ausgegangen, dass die Bank das zurückgezahlte Darlehen wieder auf dem Kapitalmarkt anlegen würde. Berechnet wird die Vorfälligkeitsentschädigung aus der Differenz der Zinserträge des ursprünglichen Darlehens und der Zinserträge, die bei einer erneuten Anlage in Hypothekenpfandbriefen mit der gleichen Laufzeit anfallen würden.
- Aktiv-Aktiv-Methode: Hier wird zur Berechnung davon ausgegangen, dass die Bank den Kreditbetrag erneut als Darlehen vergeben würde. Es findet ein Vergleich statt zwischen den in diesem Fall zu erwartenden Zinseinnahmen und den durch die vorzeitige Ablösung entgangenen Zinserträgen.
Bei beiden Methoden müssen Banken die sogenannte Risikoprämie (die vor einem Darlehensfall absichert) und die Verwaltungskosten für die entgangenen Zinserträge anteilig herausrechnen, da diese Kosten nach einer Rückzahlung nicht mehr anfallen.
Unser Tipp: Nutze einen im Internet verfügbaren Rechner, um deine individuelle Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen, zum Beispiel dieses Exemplar von der Stiftung Warentest.
4. Wie komme ich ohne Entschädigung aus der Baufinanzierung?
- Kredit mit flexiblen Zinsen abschließen: Am einfachsten funktioniert es, wenn du von vornherein einen sogenannten "Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz", also mit flexiblen Zinsen, abgeschlossen hast. Diesen kannst du jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Geregelt ist das in § 489 des BGB unter der Überschrift "Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers".
- nach zehn Jahren mit sechs Monaten Kündigungsfrist: Legitim ist auch eine Kündigung nach zehn Jahren, selbst wenn du ein Baufinanzierungsdarlehen mit einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung abgeschlossen hast (siehe § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Stichtag für die Zehn-Jahres-Frist ist der Tag, an dem du das Darlehen damals vollständig empfangen hast. Hier gibt es dann noch eine sechsmonatige Kündigungsfrist einzuhalten. Du kannst dein Darlehen also in jedem Fall nach zehn Jahren und sechs Monaten nach der letzten Auszahlung kündigen.
- unzureichende Angaben im Vertrag: Gesetzliche Regelungen schließen den Anspruch der Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung aus, wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht ausreichend sind. Erste Gerichtsurteile fielen zugunsten der Verbraucherinnen und Verbraucher aus, so zum Beispiel eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main im Juli 2020 ( 17 U 810/19). Das Gericht sah es als erwiesen an, dass die Ausführungen der Commerzbank zur Berechnung der Entschädigung nicht den gesetzlichen Anforderungen genügen. Die Darlehensnehmer bekamen die in Rechnung gestellten 21.500 € für die Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank zurück.
- fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Bis heute verwenden viele Kreditinstitute falsche Widerrufsbelehrungen in ihren Verträgen. Falls sich auch bei dir eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung findet, kannst du den Kreditvertrag einfach widerrufen – und den Kredit vollständig zurückzahlen. Für diesen Fall musst du dafür gewappnet sein, gegen die Bank vor Gericht zu ziehen.
Unser Tipp: Lass deinen Darlehensvertrag juristisch überprüfen, wenn du eine vorzeitige Beendigung in Betracht ziehst. Durch die komplexen gesetzlichen Vorgaben kann es bei der Ausformulierung der Verträge zu Fehlern gekommen sein, die du zu deinem Vorteil nutzen kannst. Gerne stehen auch wir von Mia Makler für eine erste Überprüfung der Verträge zur Verfügung und können dich dann anschließend an entsprechende Fachanwälte aus unserem Netzwerk verweisen. Vereinbare gerne hier deinen Termin.
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