5 Optionen nach einer Scheidung mit Kindern und Haus

142.800 Ehescheidungen zählte das Statistische Bundesamt im Jahr 2021. Das ergibt eine Scheidungsrate von knapp 40%.  Auf drei Eheschließungen kommt statistisch gesehen also ca. eine Scheidung.

Wenn das Eheglück in die Brüche geht, sind große Emotionen im Spiel. Außerdem müssen ganz praktische Dinge geregelt und wichtige Entscheidungen getroffen werden.

Ein besonders schwerwiegendes Thema ist der Umgang mit dem gemeinsamen Haus nach dem Ehe-Aus, auf den wir in diesem Beitrag näher eingehen möchten.

Bei unseren 5 Optionen nach einer Scheidung mit Kindern und Haus gehen wir davon aus, dass kein Ehevertrag existiert, der den Umgang mit Immobilien regelt.

Hausverkauf - Gibt es noch günstige Kredite?

1. Hausverkauf - Gibt es noch günstige Kredite?

  • Der Verkauf findet unter den beiden Ehepartnern statt. Es handelt sich hierbei um die einfachste Möglichkeit der Einigung, wenn die eine Partei das Objekt aufgeben und die andere Partei das Objekt behalten möchte.
  • Nach erfolgter Immobilienbewertung erwirbt die eine Partei das Haus vollständig und wird als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen, die andere Partei hat ihren Anteil an den alleinigen Eigentümer zu bezahlen.
  • Wichtig ist es, eine sogenannte Schuldhaftentlassung durchzuführen, wenn ein gemeinsamer Kredit der Eheleute existiert. Dadurch scheidet derjenige gesamtschuldnerisch haftende Kreditnehmer aus der Gruppe der Darlehensnehmer aus, der das Haus nicht erworben hat.
  • Möglich ist auch der Verkauf an eine dritte Person und die anschließende Aufteilung des Verkaufserlöses unter beiden Parteien. Hierfür ist die Zustimmung der beiden Eheleute notwendig. Die erzielte Summe kann bei einer Immobilienfinanzierung dazu genutzt werden, um die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank zu begleichen.

Hinweis: Gibt es Uneinigkeit beim Hausverkauf nach Trennung, kann die Partei, die einem Verkauf nicht zustimmt, mittels einer sogenannten Teilungsversteigerung zu einer Veräußerung gezwungen werden. Eine einvernehmliche Lösung ist jedoch in aller Regel vorzuziehen und erspart weiteren Ärger.

2. Übertragung des Hauses nach Scheidung auf eine Person

  • Die Überschreibung eines Hauses nach einer Scheidung auf eine Person führt zur Übernahme des Objekts und in Konsequenz zum Alleineigentum einer Partei.
Übertragung des Hauses nach Scheidung auf eine Person
  • Möglich ist eine Überschreibung nur, wenn die eine Person das Objekt behalten möchte und die andere Person der Übertragung zustimmt.
  • Nach Durchführung einer Verkehrswertermittlung erhält die Person, die auf das Objekt verzichtet, eine Ersatzleistung oder Entschädigung, der im Wert ihrem Anteil an der Immobilie entspricht.
  • Die verzichtende Partei ist von allen finanziellen Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit der übertragenen Immobilie zu befreien, z.B. Zahlungen für den Immobilienkredit sowie für Heizung oder Strom.
  • Zudem muss die Person, die ihren Eigentumsanteil abgegeben hat, unbedingt aus dem Grundbuch gestrichen werden, damit sie nicht mehr zur Haftung herangezogen werden kann.
  • Den Vertrag zur Übertragung des Hausanteils solltest du von einem Notar beglaubigen lassen. Denke auch daran, dass nachträgliche Änderungen in der Regel nicht mehr möglich sind.

Wichtig: Die Person, der die Immobilie übertragen wird, muss die daraus entstehende finanzielle Belastung (in Form eines Immobilienkredits) auch wirklich stemmen können.

Gemeinsames Haus Eigentum nach Scheidung mit Kindern und Haus

3. Gemeinsames Haus bzw. Eigentum nach Scheidung

  • Es ist möglich, das gemeinsame Haus auch nach der Scheidung zusammen zu besitzen und bewirtschaften bzw. instand zu halten.
  • Diese Option ist besonders dann sinnvoll, wenn eine Partei allein finanziell nicht in der Lage ist, die Kosten zu stemmen, das Objekt aber unbedingt gehalten und nicht verkauft werden soll.
  • Bleibt eine der Parteien nach der Trennung im ehemals gemeinsamen Haus wohnen, genießt sie einen sogenannten Nutzungsvorteil, den sie an den Ehepartner in Form einer Nutzungsentschädigung ausgleichen muss. Diese Nutzungsentschädigung entspricht in etwa der Miethöhe in einer vergleichbaren Wohnung.
  • Will keine der beiden Parteien in dem Haus wohnen bleiben oder reicht das Einkommen hierfür nicht, ist auch eine Vermietung an Dritte

Denk’ dran: Egal, ob einer der Ehepartner das Haus bewohnt oder du einen externen Mieter einziehen lässt, alle Fragen bezüglich Kosten, Haftung, Instandsetzung und Verwaltung des Objekts sollten unbedingt vertraglich festgehalten werden.

4. Realteilung mit zwei Wohneinheiten

Die sogenannte Realteilung beschreibt eine Umbaumaßnahme, welche die Immobilie nach einer Trennung in zwei separate Wohneinheiten verwandelt - das ist allerdings nicht bei allen Objekten ohne Weiteres möglich.a

Realteilung mit zwei Wohneinheiten
  • Die beiden Einheiten müssen über separate Eingänge verfügen. Die Eheleute werden von Gesamteigentümern des ganzen Hauses zu Alleineigentümern der jeweiligen Einheit (auch hier ist ein entsprechender Grundbucheintrag vonnöten).

 Der Vorteil: Das Haus bzw. Grundstück bleibt beiden Parteien trotz Scheidung erhalten. Sie können dort unabhängig voneinander wohnen bleiben oder den jeweiligen Teil verkaufen oder vermieten – ganz ohne Zustimmung der anderen Partei.

Hausverkauf bei unverheirateten Paaren

5. Hausverkauf bei unverheirateten Paaren

  • Haben sich unverheiratete Paare gemeinsam ein Haus oder eine Eigentumswohnung gekauft, stehen beide Personen als Eigentümer bzw. Eigentümerin im jeweiligen Grundbuch des Objekts.
  • Zieht eine Partei nach einer Trennung aus dem Objekt aus, kann sie ihren Eigentumsanteil ganz einfach an die andere Partei veräußern.

Unser Tipp: Bleib trotz aller Romantik realistisch. Erstelle nach deiner Hochzeit unbedingt einen Ehevertrag, in dem der Umgang mit dem gemeinsamen Wohneigentum im Fall einer Scheidung genau geregelt wird. Im Fall der Fälle kannst du dann auf die vorab getroffenen Regelungen zurückgreifen und dir weiteren Stress, Ärger und Streit ersparen. Ganz wichtig ist es, dass bei einem Kaufobjekt beide Parteien im Grundbuch genannt sind. Dann ist ein Verkauf ohne die Zustimmung der jeweils anderen Partei ausgeschlossen.

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Weitere spannende Fragen und Antworten zum Thema „Immobilie und Scheidung“ und zur Teilungsversteigerung

Eine Teilungsversteigerung (auch bekannt als Auseinandersetzungsversteigerung) ist ein besonderes Verfahren der Zwangsversteigerung, das unter anderem in § 180 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (kurz ZVG) geregelt wird. Neben gemeinsamen Kindern haben Eheleute oftmals gemeinsames Eigentum, für das sie sich im Grundbuch je zur Hälfte eintragen lassen.

Sinn und Zweck einer Teilungsversteigerung ist es, in einer Immobilie oder einem Grundstück „gebundenes Vermögen“ liquide zu machen. Auf diese Art und Weise kann ein Objekt unter den Parteien fair aufgeteilt und die Gemeinschaft aufgehoben werden. Eine Teilungsversteigerung kommt insbesondere dann in Frage, wenn die Ex-Partner sich nach einer Scheidung nicht über den Verbleib der gemeinsamen Immobilie einig werden.

Nach Antragstellung wird die Teilungsversteigerung in das Grundbuch eingetragen. Es erfolgt die Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie durch Gutachter. Anschließend legt das Gericht das geringste Gebot fest und veröffentlicht den Termin für die Versteigerung und den Verkauf der Immobilie. Anschließend erfolgt die Versteigerung.

Den Zuschlag für das Objekt erhält der oder die Höchstbietende. Dabei können die ehemaligen Immobilienbesitzer selbst mitbieten. Sollte die Versteigerung nicht erfolgreich verlaufen, kann ein erneuter Termin festgelegt werden.

Jeder Miteigentümer bzw. jede Miteigentümer kann die Teilungsversteigerung formlos beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Es reicht, wenn du in dem Brief schreibst, dass du als Antragsberechtigter eine Teilungsversteigerung beantragen möchtest.

Örtlich zuständig für eine Teilungsversteigerung ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Durchgeführt wird das Verfahren beim örtlich zuständigen Amtsgericht als sogenanntes Vollstreckungsgericht.

Verantwortlich sind spezielle Rechtspfleger, also Beamte des gehobenen Dienstes, denen Aufgaben und Entscheidungen von Richtern übertragen werden. Die Entscheidung erfolgt mittels Beschluss und ist mit dem Rechtsmittel der Beschwerde anfechtbar.

Nach der Antragstellung auf eine Teilungsversteigerung haben alle Mitbesitzer die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen eine einstweilige Einstellung des Verfahrens zu beantragen, wodurch die Versteigerung um sechs Monate ausgesetzt wird.

In dieser Zeit können sich die Immobilienbesitzer um einen anderen Weg bezüglich des Verbleibs der Immobilie bemühen und beispielsweise einen kompetenten Immobilienmakler beauftragen, der einen anderen Vermarktungsprozess einleiten kann, um höhere Preise am Markt zu erzielen.

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