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Immobilie vermieten: So finden Sie den perfekten Mieter

1. Wohnung vermieten: Der Eigentümer darf eigenständig entscheiden

Bei der Vermietung der eigenen Immobilie handelt es sich um eine privatrechtliches Rechtsgeschäft. Die entsprechenden Regelungen finden sich dementsprechend im Bürgerlichen Gesetzbuch ab Paragraf 535.

Da in Deutschland grundsätzlich Vertragsfreiheit gilt (zugesichert in Artikel 2 Abs. 1 des Grundgesetzes), können Eigentümerinnen und Eigentümer Mietverträge selbst ausgestalten und nach eigenen Maßstäben entscheiden, wer in ihre Wohnung einziehen soll.

Dabei dürfen Vermieter jedoch nicht gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verstoßen – außer sie oder seine Angehörigen nutzen Wohnraum auf demselben Grundstück. Dann gilt das AGG nämlich nicht (Stichwort Einliegerwohnung).

Wer mit einer Vermietung jedoch “Massengeschäfte” betreibt, also über 50 Wohnungen gleichzeitig vermietet, darf Mietinteressenten nicht aufgrund von Rasse, ethnischer Herkunft, wegen des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, wegen des Alter oder der sexuellen Identität ablehnen.

Ansonsten drohen Schadensersatz und Schmerzensgeld gem. §21 AGG.

Vermietern wird grundsätzlich empfohlen, sich während einer Wohnungsbesichtigung nicht zur Vergabe und zu den Vergabekriterien der eigenen Immobilie gegenüber den Mietinteressenten zu äußern.

2. Lernen Sie Ihre Mieter selbst kennen

Selbst in unserer heutigen digitalen Zeit ist ein persönliches Kennenlernen durch nichts zu ersetzen.

Sie werden erst wirklich verstehen können, was für eine Art Mensch in Ihre Wohnung einziehen möchte, wenn Sie die Person selbst getroffen haben. Selbstverständlich können sich auch Eigentümer täuschen, und der freundliche junge Herr oder die zuvorkommende junge Dame entpuppen sich als militante Kettenraucher oder Katzenfanatikerin mit zwei Dutzend laut miauenden Samtpfoten.

Vermeiden Sie aus diesem Grund “Gruppenbesichtigungen” und veranstalten Sie besser individuelle Besichtigungen (ggf. nach einer erfolgten Vorauswahl).

Trotzdem gilt: Um mehr über die Lebensumstände und die aktuelle finanzielle Situation des zukünftigen Mieters herauszufinden, ist ein individueller Besichtigungstermin nach wie vor das Mittel der Wahl.

Ihre neuen Mieter sollten in die Umgebung und die bestehende Mieterschaft Ihrer Immobilie “hineinpassen”. Um “sozial stabile Bewohnerstrukturen zu schaffen oder erhalten”, “ausgewogene Siedlungsstrukturen” und “ausgeglichene wirtschaftliche, soziale und kulturelle Verhältnisse” zu gewährleisten, dürfen Mietinteressenten sogar ungleich behandelt werden.

Denn der Gesetzgeber sieht es als gesellschaftlich wichtig und wünschenswert an, dass in einem Mehrfamilienhaus eine “gesunde Mischung” unterschiedlicher Menschen lebt.

Vorsicht: Mietbetrüger arbeiten mit Täuschungstricks, fahren gerne mit einem “dicken Schlitten” vor und präsentieren sich in teuren Designerklamotten.

Zulässige Fragen für eine Mieterselbstauskunft sind zum Beispiel:

vollständiger Name, Anschrift, Telefonnummer und Geburtsdatum
Einkommen, Beruf, Art des Arbeitsverhältnisses
Angaben zu weiteren Personen, die mit einziehen sollen
Angaben zu rechtlichen Dingen (Mietrückstände, Räumungsklagen, eidesstaatliche Versicherungen oder Vorstrafen)
Angaben zu Sozialleistungen
Einwilligung zu einer Abfrage bei der SCHUFA

Eine Mieterselbstauskunft sollte eine Erklärung beinhalten, anhand derer der Interessent die wahrheitsgemäße Beantwortung der Fragen bestätigt. Außerdem muss die Auskunft vom potenziellen Mieter und allen eventuellen Mitmietern unterschrieben und mit einem Datum versehen werden, um rechtlich Bestand zu haben.

Sollte sich herausstellen, dass der Mieter bei der Beantwortung der Fragen gelogen hat, können Sie den Mietvertrag anfechten.

Aber Vorsicht, nicht alle Fragen sind im Rahmen einer Mieterselbstauskunft legitim. Als unzulässige Fragen für die Mieterselbstauskunft gelten zum Beispiel:

Sind Sie Mitglied im Mieterschutzverein?
Haben Sie eine Rechtsschutzversicherung?
Beabsichtigen Sie schwanger zu werden?
Spielen Sie Musikinstrumente?
Welcher Religion gehören Sie an?

Auf unzulässige Fragen dürfen Mietinteressentinnen und Mietinteressenten bewusst die Unwahrheit sagen, ohne dass ihnen später gekündigt werden kann.

Um die Liquidät zu gewährleisten, sollten Sie deshalb auf folgende Nachweise bestehen:

Gehaltsnachweise der letzten drei Monate (für die Miete sollte dabei nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens draufgehen)
Elternbürgschaft (insbesondere bei Azubis oder Studenten)
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters oder Nachweis der pünktlichen Mietzahlungen durch Kontoauszüge
Schufa-Selbstauskunft oder Einverständnis zur Bonitätsprüfung bei der Schufa

Als Sicherheit für Mietausfälle oder etwaige Schäden an der Immobilie sollten Eigentümer eine Kaution verlangen. Deren Höhe darf maximal drei Kaltmieten betragen. Die Kaution muss auf ein separates Konto eingezahlt werden.

Ein erfahrener Makler kann Sie bei der Suche nach einem solventen und “anständigen” Mieter unterstützen und folgende Tätigkeiten übernehmen, damit Sie entlastet werden:

Erstellung der Mieterselbstauskunft
Überprüfung der Bewerbungsunterlagen
Bereitstellung und Bekanntmachung eines aussagekräftigen Exposés
Koordination und Durchführung von Besichtigungsterminen
Prüfung der Bonität des potenziellen Mieters z.B. anhand der Schufa-Auskunft

Beraten kann Sie ein Makler auch bei der Festlegung einer angemessen Miete. Denn auch hier lauern Tücken:

Ist die Miete zu hoch angesetzt, könnte es passieren, dass die Mieter schnell wieder abspringen, sobald sie ein günstigeres Objekt in der Nähe finden. Oder Sie locken dadurch Mietbetrüger an, die von vornherein gar nicht vor hatten, wirklich für die Wohnung zu bezahlen. Setzen Sie die Miete zu niedrig an, könnte Ihnen eine Flut an Bewerbern drohen, die nur noch schwer bearbeitet werden kann.

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Immobilie verkaufen: Vor- und Nachteile des Bieterverfahrens

Immobilie verkaufen : Vor- und Nachteile des Bieterverfahrens

Immobilie verkaufen : Wer eine Immobilie verkauft, will den höchstmöglichen Preis erzielen. Das ist logisch. Außerdem soll der Verkauf möglichst schnell über die Bühne gehen. Dabei gewinnt das sogenannte Bieterverfahren immer mehr an Bedeutung. Ursprünglich wurde es genutzt, um schwer verkäufliche Immobilien an den Mann oder an die Frau zu bringen. Mittlerweile gilt es aber als gute Methode, um für den Verkäufer bzw. die Verkäuferin besonders lukrative Deals zu ermöglichen. Doch das Bieterverfahren hat seine Tücken.

Besiegelt ist ein Immobilienverkauf gem. §311b BGB ohnehin erst nach der amtlichen Beurkundung eines Notars, was große Spielräume bei der Verkaufsstrategie ermöglicht.

Es gibt verschiedene Arten des Bieterverfahrens:

privates Bieterverfahren: Eine Privatperson verkauft eine Immobilie.
öffentliches Bieterverfahren: Die öffentliche Hand (Kommunen, Land oder Bund) veräußert Immobilien.
offenes Bieterverfahren: Interessenten werden zu einer Sammelbesichtigung eingeladen und geben anschließend ihre Gebote ab.
strukturiertes Bieterverfahren: Langwieriger und zeitintensiver als das offene Bieterverfahren. Während der Angebotsfrist wird das aktuelle Höchstgebot veröffentlicht, um noch höhere Preise zu erreichen.
Online-Bieterverfahren: Findet im Internet auf bestimmten Plattformen statt (z.B. “venbona”, “Bieterportal.com” oder “Bivero.de”). Der aktuelle Höchstpreis und die verbleibende Bietzeit sind jederzeit öffentlich einsehbar.

Der klassische Ablauf eines Bieterverfahrens stellt sich dabei folgendermaßen dar:

Veröffentlichung des Inserats unter Hinweis auf das Bieterverfahren
Durchführung von Besichtigungen (Sammelbesichtigungen oder Einzelbesichtigungen) und Abgabe der Gebote innerhalb einer bestimmten Frist
Ggf. Zwischeninformation an die Interessentinnen und Interessenten über aktuelles Höchstgebot
Auswertung aller Gebote und Weiterleitung an den Eigentümer zur finalen Entscheidung
Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags und Schlüsselübergabe

Die Gebote können persönlich, telefonisch, per E-Mail, per Post oder Fax abgegeben werden.

Typisch ist eine Abgabefrist von 2-3 Wochen bis hin zu mehreren Monaten.

Wichtig: Machen Sie das Bieterverfahren unbedingt als solches kenntlich, damit die Interessentinnen und Interessenten von Anfang an wissen, worauf sie sich einlassen. Eine bestimmte und ebenfalls vorab kommunizierte Frist erhöht den Druck auf die Kaufinteressenten.

Unser Tipp: Beauftragen Sie einen professionellen Makler mit der Realisierung eines Bieterverfahrens: Dieser sorgt für die Erstellung eines ansprechenden Exposés und kann ihr Objekt werbewirksam und reichweitenstark präsentieren. Außerdem hilft Ihnen ein Makler dabei, einen realistischen Mindestpreis festzulegen und er verfügt über ein großes Netzwerk, dem Ihre Immobilie vorgestellt werden kann

Wird mit einem geringen Mindestpreis in das Bieterverfahren gestartet, vergrößert sich der Kreis der Interessenten.
Es ist möglich, über ein Bieterverfahren einen möglichst hohen Preis zu erzielen, da sich die potenziellen Käuferinnen und Käufer gegenseitig überbieten, um den Zuschlag für das Objekt zu erhalten.
Gerade, wenn es schnell gehen muss und der Verkäufer dringend auf den Erlös angewiesen ist, kann sich ein Bieterverfahren anbieten.
Manchen Kaufinteressenten wird durch ein Bieterverfahren suggeriert, dass sich ein Schnäppchen machen lasse. Sind sie dann erstmal in den Verkaufsprozess involviert, kann es passieren, dass sie ihr Angebot nach und nach deutlich steigern, da sie nicht gegen andere Mitbewerber unterliegen möchten.
Langwierige Preisverhandlungen mit einzelnen Interessenten erübrigen sich, denn im Pool der Interessenten gibt es genügend “Nachrücker”.
Die Schmerzgrenze des Verkäufers oder der Verkäuferin wird verschleiert. Dennoch bleibt der jetzige Eigentümer jederzeit Herr im Ring. Passt ihm oder ihr der Preis nicht, wird einfach nicht verkauft.
Selbst wenn es nicht zu einem Verkauf kommt, gibt Ihnen ein Bieterverfahren dennoch eine Vorstellung für einen realistischen Angebotspreis für Ihre Immobilie.

Manche Interessenten fühlen sich aufgrund mangelnder Marktkenntnis eventuell überfordert mit der Abgabe eines realistischen Kaufangebots. Um dem vorzubeugen, macht es Sinn, bereits einen Mindestpreis vorzugeben und bei der Besichtigung zu kommunizieren.
Ein Bieterverfahren zielt “auf Masse ab” und wirkt schnell unpersönlich. Bei Sammelbesichtigungen kann es passieren, dass Kaufinteressenten nicht zum Termin erscheinen. Auf die anderen Interessenten wirkt das dann so, als sei die Immobilie unattraktiv. Kommen extrem viele Interessenten zum Termin, springen einige Interessenten bereits vor der Angebotsabgabe wieder ab, weil sie befürchten, “eh keine Chance zu haben”. Sinnvoll ist es dementsprechend, auf Einzelbesichtigungen zu setzen.
Ein Bieterverfahren, gerade wenn es mehrstufig und mit mehreren Besichtigungsterminen organisiert wird, ist relativ schwierig und aufwendig zu realisieren. Ein “normales Verkaufsverfahren” kann schneller und einfacher zum Erfolg führen.
Manche Kaufinteressenten möchten sich auf ein Bieterverfahren von vornherein nicht einlassen und springen ab.

Denken Sie daran: Ein Immobiliendeal kann leider immer platzen – auch in letzter Minute (zum Beispiel wenn die Bank der Finanzierung nicht zustimmt oder unerwartet Mängel am Objekt entdeckt werden) und ist erst unter Dach und Fach, wenn der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Gut, wenn Ihr erfahrener Makler dann noch einen zweiten Kandidaten “in der Hinterhand hat”.

Bei einem Bieterverfahren bleibt der Eigentümer bis zuletzt “Herr der Lage” und kann eigenständig entscheiden, wem er seine Immobilie veräußert.

Das kann, muss aber nicht, der Höchstbietende sein. Bei einem privaten Verkauf darf der Verkäufer seine Kriterien selbst festlegen und kann nach seinen individuellen Maßstäben entscheiden.

Wer bei einem Immobilienverkauf jedoch transparent und fair gegenüber seine Käuferschaft agiert, wird mit dieser Taktik in der Regel am besten fahren.

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Sie wünschen sich einen unkomplizierten und fairen Partner für den Immobilienverkauf durch Bieterverfahren? Tobias Rösch und sein Team von Mia Makler sind seit über 20 Jahren im Rhein-Neckar-Kreis zu Hause, fühlen sich hier wohl und kennen sich aus. Sie sind mit Leidenschaft und ❤️ bei der Arbeit und bieten unter anderem:

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Immobilie kaufen : Es lohnt sich immer noch trotz Krisenzeiten

Immobilie kaufen : Nach jahrzehntelangen kontinuierlichen Preisanstiegen kommt im Jahr 2022 reichlich Bewegung in den Immobilienmarkt. Nach den durch die Corona-Krise ausgelösten wirtschaftlichen Verwerfungen sorgen nun Ukraine-Krieg und Energieknappheit für Inflation und steigende Zinsen am Kapitalmarkt. Der Kauf einer Immobilie lohnt sich jedoch weiterhin. Das haben Krisenzeiten schon oft unter Beweis gestellt.

Laut Statistischem Bundesamt sinkt die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser. Hintergrund dürften die steigenden Zinsen für Immobiliendarlehen und die generell hohen (bzw. steigenden) Kosten für einen Neubau sein. Laut Statistischem Bundesamt sank die Zahl der von Januar bis Mai 2022 erteilten Baugenehmigungen um 17,8%. Das bedeutet aber auch, dass diese Menschen auf Bestandsimmobilien oder Mietwohnungen zurückgreifen werden, was den Markt zusätzlich stärken dürfte.
Der sogenannte “Vorzieheffekt”: Aus Sorge darüber, dass die Zinsen in Zukunft noch weiter steigen werden, schließen Häuslebauer jetzt noch schnell Kredite ab, um von den aktuellen – historisch gesehen immer noch recht günstigen Konditionen – zu profitieren.
Stichwort demografischer Wandel: Auch wenn die Bevölkerungszahl sinkt, kommt eine Studie der Universität Freiburg (“Soziodemografischer Wandel und regionale Immobilienmärkte”) zu dem Ergebnis, dass sich die Zahl an Single- und Zwei-Personen-Haushalten bis 2060 in Deutschland weiter erhöht. Das führt zu einer größeren Nachfrage nach 1- und 2-Zimmer-Wohnungen. Gleichzeitig werden die Menschen hierzulande immer älter. Wohnimmobilien werden für einen längeren Zeitraum vermietet. Der Bedarf an Pflegeimmobilien steigt.

Bei den Hauspreisen zeichnet sich ein ähnliches Bild ab. Hier liegt der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter im 3. Quartal 2022 bei 3.877€. Das sind 0,6% mehr im Vergleich zum 2. Quartal 2022 und 9,4% mehr im Vergleich zum Vorjahr (Quelle: immobilienscout24.de).

Zwar scheint sich die Entwicklung leicht abzuschwächen, aber von einem Preisverfall kann keinesfalls die Rede sein.

Auch in anderen Metropolregionen und Städten wie Berlin, München, Hamburg und Frankfurt blieben die Immobilienpreise im ersten und zweiten Quartale 2022 stabil bzw. stiegen weiterhin leicht (Quelle: Handelsblatt/Interhyp).

Die Entwicklung der kommenden Monate lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt jedoch schwer voraussagen und bleibt abzuwarten.

So schnellte die Nachfrage nach Mietwohnungen im zweiten Quartal 2022 um ganze 48 Prozent in die Höhe. Bemerkenswert: Ein Inserat für eine Mietwohnung in der Hauptstadt Berlin erhält pro Woche über 150 Kontaktanfragen von Interessenten.

Diese enorme Nachfrage wirkt sich auf die Höhe der Mieten aus: Im zweiten Quartal 2022 zogen die Angebotsmieten doppelt so stark an wie im Vorquartal. Erstmalig stiegen die Mietpreise in der Neuvermietung für Bestandswohnungen in Hamburg über 12€ und in Berlin über 11€ pro Quadratmeter – bei Neubauwohnungen z.B. in Berlin, Frankfurt am Main und Stuttgart sind es sogar über 15€ pro Quadratmeter.

Stichwort Altersvorsorge und Vererbung: Immobilien gelten als besonders beständige Vermögenswerte und können von Generation zu Generation weitergegeben werden. Wer eine eigene Immobilie besitzt, kann bis ins hohe Alter dort selbst wohnen und spart sich die Mietkosten.
Stichwort Kreditbelastungsquote: Auch vor dem Hintergrund gestiegener Zinskosten für eine Immobilienfinanzierung oder ein Baudarlehen ist die heutige Situation historisch gesehen noch immer relativ lukrativ. Laut dem Verband der Deutschen Pfandbriefbanken (VDP) lag die Kreditbelastungsquote in den 1990er Jahren noch bei 38 Prozent. Aktuell sind es nur 25 Prozent. Die Kreditbelastungsquote spiegelt das Verhältnis zwischen den Ausgaben für Zinsen und Tilgung und dem verfügbaren Haushaltseinkommen wider.

Durch die gestiegenen Zinsen profitieren letztendlich auch Sparerinnen und Sparer, denn die Zinsen für Anlagen wie Tages- und Festgeld steigen ebenfalls.

Aufgrund jahrelanger Erfahrung und 100% unabhängiger Beratung steht Ihnen Mia Makler individuell zur Seite und erarbeitet gemeinsam mit Ihnen ein Finanzierungskonzept, das Ihnen passt und steht wie ein maßgeschneiderter Anzug.

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Immobilie vermieten : Darauf sollten Sie unbedingt achten

Achten Sie dabei auf diese Dinge:

Lage, Lage, Lage: Noch immer mit der wichtigste Punkt: Begehrte City-Lagen werden deutlich schneller vermietet als Objekte auf dem Land. Bevorzugen Sie den ländlichen Raum, achten Sie darauf, dass die Infrastruktur in der Nähe der Immobilie ausreichende Möglichkeiten bietet (Einkaufen, Kultur, Freizeitangebote, ÖPNV)
Zustand der Immobilie: Wie alt ist das Objekt? Wurde regelmäßig saniert? Wie sind die energetischen Standards (Energieausweis prüfen)? Stehen größere Instandhaltungarbeiten an? Prüfen Sie unbedingt die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

Unser Tipp: Suchen Sie eine Wohnung in Ihrer Nähe. Dann sind Sie im Notfall schnell vor Ort und können sich auch bei der Auswahl der Mieterinnen und Mieter einfacher beteiligen.

Weitere Ratschläge, um den Wert einer Immobilie besser zu begreifen, gibt es auch in diesem Blog-Beitrag.

Um eine geeignete Miete festzulegen, sollten Sie diese Punkte beachten:

Wie hoch ist der Mietspiegel (also die Quadratmeterpreise der Region)? In der Regel stellt Ihnen die Kommune diesen auf Nachfrage zur Verfügung. Orientieren Sie sich an vergleichbaren Angeboten auf den einschlägigen Immobilienportalen, um ein Gefühl für den Markt vor Ort zu bekommen.
Gibt es eine Mietpreisbremse? Dann darf Ihre Miete maximal 10% höher als die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln Sie ebenfalls anhand des Mietspiegels, über das Gutachten eines Sachverständigen oder über die Angaben in einer Mietdatenbank.
Die Berechnung der Kaltmiete erfolgt so: Sie multiplizieren den Quadratmeterpreis mit der Quadratmeterzahl der Wohnfläche. Zur Wohnfläche zählen grundsätzlich alle Räume einer Mietwohnung, außer Balkone, Terrassen und Kellerräume. Diese fließen nur zum Teil in die Berechnung ein.

2. Haus vermieten: Den richtigen Mieter finden

Ansprechende Präsentation: Sorgen Sie für ein ansprechendes Exposé Ihrer Immobilie mit professionell wirkenden Bildern, am besten bei sommerlichem Licht mit viel Sonne. Überlegen Sie sich, was für eine Zielgruppe Sie ansprechen möchten und heben Sie die entsprechenden Vorzüge des Objekts besonders hervor, z.B. bei Familien die Nähe zu Schulen oder Kitas oder bei Young Professionals die vorhandene Möblierung, das schnelle Internet und die U-Bahn-Station um die Ecke

Besichtigungen und persönliches Kennenlernen: Veranstalten Sie am besten Einzelbesichtigungen und keine Sammelbesichtigungen. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, jeden einzelnen Interessenten persönlich kennenzulernen. Bei den Besichtigungsterminen sollten Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus in einem tadellosen Zustand zeigen. Also, nochmal gründlich Staubwischen und einen angenehmen Duft versprühen. Ziehen Sie die Rolläden hoch und knipsen Sie indirekte Beleuchtung an. Das sorgt für eine behagliche Atmosphäre.
Mieterselbstauskunft und andere Sicherheiten: Bestehen Sie auf schriftliche Nachweise, um späteren Mietausfällen vorzubeugen. Eine Mieterselbstauskunft gibt Ihnen erste Auskünfte über berufliche Tätigkeit und Einkommen der Interessenten. Lassen Sie sich die drei letzten Gehaltsnachweise zeigen und prüfen Sie die Bonität anhand einer Schufa-Auskunft und einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

Unser Tipp: Suchen Sie sich einen kompetenten Makler, der Sie mit Orts- und Fachkenntnis bei der Vermietung Ihrer Immobilie unterstützt. Er hilft Ihnen dabei, den richtigen Mieter zu finden, wickelt die Bewerbungen und Besichtigungen ab, prüft die Bonität der Interessenten und erstellt einen rechtlich wasserdichten Mietvertrag.

Beachten Sie diese Punkte bei der Ausgestaltung des Mietvertrags:

Nutzen Sie ausschließlich aktuelle Vordrucke von Mietverträgen: Viele ältere Klauseln sind mittlerweile rechtlich nicht mehr gültig, z.B. die Klauseln zu Schönheitsreparaturen.
Alle Mieterinnen und Mieter sollten namentlich erwähnt werden und den Mietvertrag eigenhändig unterschreiben. Auch die persönlichen Angaben zu Ihnen als Vermieter sollten vollständig aufgeführt werden.
Die Angaben zum vermieteten Objekt (Anschrift und Lage, Kaltmiete und Nebenkosten) sowie eine Auflistung aller Räumlichkeiten dürfen nicht fehlen.
Weitere Punkte: Beginn des Mietverhältnisse mit genauem Datum, befristeter oder unbefristeter Mietvertrag, Möglichkeiten der Tierhaltung und von Mieterhöhungen, Sicherheitsleistungen, Erlaubnis zur Untervermietung

Wichtig: Eine Klausel im Mietvertrag muss auf die Kostenübernahme des Mieters für die Betriebskosten der Wohnung (Nebenkosten) hinweisen. Ansonsten gelten die Nebenkosten als in der Mietzahlung enthalten. Sogenannte umlagefähige Betriebskosten sind zum Beispiel die Grundsteuer, Abwassergebühren, Kosten für Heizung und Warmwasser, Versicherungen für Gebäude- und Straßenreinigung oder die Gebühren für den Kabelanschluss.

Unser Tipp: Lassen Sie den Mietvertrag von einem Juristen prüfen. Es gibt laufend Gesetzesänderungen und viele gesetzliche Vorschriften im BGB sind zum Nachteil des Vermieters. Es ist daher wichtig, bereits anhand des Mietvertrags gegen so viele Eventualitäten wie möglich rechtlich abgesichert zu sein.

Die Miete darf frühestens 15 Monate nach Einzug (bzw. nach der letzten Mieterhöhung) erhöht und an den örtlichen Mietspiegel angepasst werden.
Innerhalb von drei Jahren darf die Mieterhöhung nicht mehr als 20% betragen, in manchen Städten sogar nur 15 Prozent (Stichwort Kappungsgrenze).
Die Erhöhung müssen Sie Ihrem Mieter schriftlich mitteilen und begründen. Sie gilt erst im dritten Monat nach der Bekanntgabe.
Der Mieter hat der Erhöhung zuzustimmen. Stimmt er nicht zu, hat er zwei Monate Zeit, um Einspruch zu erheben oder den Mietvertrag zu kündigen.

Dabei gibt es auch noch weitere Möglichkeiten für Mieterhöhungen in Deutschland:

Mieterhöhung im Rahmen einer Modernisierung: Wird Ihr Objekt modernisiert, sind Mieterhöhungen innerhalb der Kappungsgrenze zulässig.
Mieterhöhung bei Indexmiete: Der Mietpreis orientiert sich am aktuellen Preisindex des Statistischen Bundesamtes. Diese Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter muss ebenfalls schriftlich fixiert werden.
Mieterhöhung bei Staffelmiete: Die Mieterhöhung wird bereits im Voraus festgelegt und in regelmäßigen Intervallen vollzogen.

Noch kurz ein paar Hinweise zum Thema Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter. Eine solche Kündigung ist in der Regel nur aus diesen Gründen möglich:

Vertragsverletzung durch den Mieter (z.B. unerlaubte Untervermietung, ausbleibende Mietzahlungen oder Verstöße gegen die Hausordnung)
Der Vermieter möchte die Immobilie selbst bewohnen (sogenannter Eigenbedarf)
Wirtschaftliche Gründe (zum Beispiel bei einem Abriss oder Verkauf des Wohnhauses)

Kündigt der Vermieter, muss er unbedingt die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Diese hängt davon ab, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung lebt und variiert zwischen drei und neun Monaten.

Achten Sie darauf, die Kaution auf einem separaten Konto – getrennt von Ihrem Privatvermögen – anzulegen. Die Kaution können Sie dann verwenden, falls der Mieter nicht bezahlt, für verursachte Schäden nicht haftet oder sich weigert, Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

Eine Alternative zur klassischen Kaution stellt die Mietkautionsbürgschaft dar. Es handelt sich um eine bargeldlose Form der Mietsicherheit. Der Vermieter erhält statt Bargeld eine Urkunde, die ihm versichert, dass bei Mietschäden ein Bürge haftet. Angeboten werden Mietkautionsbürgschaft zum Beispiel von Banken und Versicherungen.

Unser Tipp: Schließen Sie eine Mietausfallversicherung ab. Auch wenn das Bauchgefühl und die Nachweise des potenziellen Mieters stimmen, können Sie auf Mietbetrüger und Mietnomaden hereinfallen. Mit einer Mietausfallversicherun schützen Sie sich vor nicht bezahlten Mieten und durch den Mieter verursachten Sachschäden in Ihrem Objekt. Sinn macht sicherlich auch die Mitgliedschaft in einem Vermieterschutzverein.

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Immobilie verkaufen : So klappt der Verkauf

Der richtige Zeitpunkt: Die Erfahrung hat gezeigt, dass insbesondere in der warmen und hellen Jahreszeit (also von Frühling bis Herbst) Immobilien erfolgreich verkauft werden. Die Objekte wirken dann einladender. Einen Immobilienverkauf im Winter sollten Sie eher vermeiden.

Die Marktsituation: Noch immer sind aufgrund der hohen Preise Maximalpreise beim Verkauf möglich, vor allem in begehrten Großstadtlagen. Daran wird auch die Zinserhöhung nichts ändern. Laut Experten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) lohnt sich selbstgenutztes Wohneigentum auch noch bei einem Zins von 3 Prozent.

Der Papierkram: Bereiten Sie rechtzeitig alle benötigten Dokumente vor: Dazu gehören ein Energieausweis, der Grundbuchauszug, Grundrisse, Teilungserklärung und die letzten 3-4 Protokolle der Eigentümerversammlungen.

Nachträgliche Preissenkungen unbedingt vermeiden: Viele potenzielle Immobilienkäufer beobachten den Markt über einen längeren Zeitpunkt. Bemerken sie, dass der Preis für Ihr Objekt immer wieder gesenkt wird, begeben sie sich in eine Lauerstellung und warten ab, wie weit sie noch mit dem Preis runtergehen.
Emotionen sind ein schlechter Ratgeber: Vielleicht haben Sie das Objekt von der geliebten Verwandtschaft geerbt oder waren als Kind im Garten spielen. Emotionale Aspekte sollten Sie bei der Preisgestaltung aber außen vor lassen und sich lediglich auf die Fakten konzentrieren.
Was beeinflusst den Preis: Zur Immobilienbewertung gibt es verschiedene Verfahren. Maßgeblich beeinflusst wird der Preis immer von der Lage und der Ausstattung der Immobilie. Wichtig sind auch der Zustand (wurden regelmäßig Sanierungen durchgeführt?) und die Frage, ob die Wohnung aktuell bewohnt ist oder nicht. Bei selbstgenutzten Immobilien kommt es besser an, wenn sie zum Zeitpunkt des Verkaufs noch darin wohnen. Handelt es sich um ein Renditeobjekt, das vermietet wird, sollte es bei Verkauf besser leerstehen.

Ein Bild sagt mehr als tausend Worte: Erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé und sorgen Sie für ansprechende Fotos bei gutem Licht. Fotografieren Sie diagonal, am besten mit einem Stativ, damit die Fotos nicht verwackeln. Nutzen Sie den Weitwinkelmodus, um möglichst viel Raumtiefe zu generieren. Peppen Sie das Interieur auf, zum Beispiel mit ein paar schönen Blumen oder bunten Zierkissen und Decken.
Die Nase kauft mit: Sorgen Sie vor Besichtigungen für einen angenehmen Duft in Ihrem Objekt, vor allem im Badezimmer. Achten Sie darauf, dass Ihr Objekt einen ordentlichen und aufgeräumten Eindruck macht. Denken Sie auch daran, die Einfahrt zu fegen, Spinnenweben im Treppenhaus zu entfernen und die Klingelanlage zu putzen. Wie immer gilt auch hier: Der erste Eindruck zählt.
Lassen Sie Ihren Interessenten genügend Raum: Halten Sie sich bei Besichtigungen zurück und geben Sie Ihren Interessenten die Möglichkeit, Ihr Objekt genau unter die Lupe zu nehmen. Öffnen Sie die Vorhänge und lassen Sie Licht in die Wohnung. Knipsen Sie ein paar kleine Lampen an, das sorgt für Stimmung.

4. Immobilienverkauf: Der richtige Umgang mit den Interessenten

Seien Sie erreichbar und zuvorkommend: Ein Immobilienkauf bzw. -verkauf ist Vertrauenssache. Sorgen Sie dafür, dass dieses entstehen kann. Seien Sie für Ihre Interessenten telefonisch und per E-Mail erreichbar und bereiten Sie sich auf die typischen Fragen vor. Dabei geht es oftmals nicht nur um das Objekt an sich, sondern auch um die entsprechende Eigentümergemeinschaft. Wie ist das Verhältnis der Parteien untereinander? Gibt es Einverständnis darüber, dass Sanierungen regelmäßig durchgeführt werden? Kleiner Tipp: Es ist kein gutes Zeichen, wenn jahrelang keine Sanierungen durchgeführt wurden. Gerade bei älteren Objekten ist es wichtig, immer wieder zu modernisieren und die Immobilie technisch auf dem neuesten Stand zu halten.

Ehrlichkeit ist Trumpf: Seien Sie ehrlich und verschweigen Sie etwaige Mängel nicht. Das ist im Übrigen auch Ihre Pflicht. Ansonsten könnte es passieren, dass der Kaufvertrag aufgrund “arglistiger Täuschung” gem. §123 BGB nachträglich angefochten wird.
Money Money Money: Prüfen Sie unbedingt frühzeitig die Bonität der potenziellen Käuferinnen und Käufer. Fordern Sie eine Finanzierungsbestätigung der kreditgebenden Bank an oder lassen Sie sich eine Schufa-Selbstauskunft aushändigen. Prüfen Sie auch die Konto- bzw. Depotauszüge des potenziellen Käufers, wenn dieser sich darauf einlässt. Bei Selbstständigen sollten Sie Einblick in die Geschäftsunterlagen nehmen, zum Beispiel in die Bilanz oder in die Gewinn- und Verlustrechnung.

Ortskenntnisse und Reichweite: Tobias Rösch und sein Team kennen die Marktsituation vor Ort und können so realistische Preise für Ihr Objekt festlegen. Dank des großen Netzwerkes entsteht eine beträchtliche Reichweite, die potenzielle Käuferinnen und Käufer direkt anspricht.
Die Kosten halten sich im Rahmen: Durch eine gesetzliche Neuregelung teilen sich Käufer und Verkäufer mittlerweile die Kosten für einen Makler. Viele Makler “integrieren” ihren Anteil direkt im Kaufpreis, sodass Sie von der Courtage “nichts merken.”

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: 7 praktische Ratschläge

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital: Ist das möglich? Die schnelle Antwort lautet: Ja. Auch wenn der Weg ein wenig länger und steiniger wirkt, als wenn Sie bereits über Eigenkapital verfügen, welches Sie nutzen können. Hierbei sollten Sie allerdings einige wichtige Punkte vor einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedenken. Unsere 7 praktischen Ratschläge geben Ihnen einen ersten Eindruck über die Sachlage und liefern Ihnen wertvolle Informationen rund um die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Mia Makler wünscht Ihnen viel Spaß und Erfolg.

1. Überblick über die eigenen Finanzen verschaffen

Aller Anfang ist schwer. Doch gerade der allererste Schritt auf dem Weg hin zu einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist besonders wichtig. Denn zunächst sollten Sie sich einen Überblick über Ihre derzeitige finanzielle Lage verschaffen. Welche alltäglichen Ausgaben haben Sie? Welche Abonnements und unnötige Zahllasten liegen vor, die eventuell gestrichen werden können? Wie steht es überhaupt um Ihr Eigenkapital und gibt es Posten, die Sie vielleicht völlig außer Acht gelassen haben?

Erst wenn Sie genau wissen, was Sie sich finanziell leisten können, wenn Sie sich für eine Baufinanzierung entscheiden, sollten Sie diese auch beginnen. Denn läuft der Kredit erst einmal, werden Sie mit der bitteren Wahrheit konfrontiert werden, dass die Finanzen knapp werden, falls Sie falsch kalkuliert haben.

erspartes Geld auf dem Konto, einem Sparkonto oder weiteren Konten wie
Tagesgeldkonten
Bargeld
Fondsanteile
Aktien
Antiquitäten wie Münzen, Gemälde oder auch Edelmetalle wie Gold oder Silber
Bausparvertrag, welcher zuteilungsreif ist
Ihre Riester-Rente
VL=Vermögenswirksame Leistungen
Lebensversicherungen
Geerbtes Geld oder Grundstück
Eigenes Grundstück oder Immobilie
Entgeltfreie Eigenleistungen.

Besitzen Sie eine oder mehrere solcher Mittel, sollten Sie sich darüber informieren, wie viel Eigenkapital das ausmacht. Erkundigen Sie sich also beispielsweise über den Wert einer Immobilie, die Sie besitzen, um realistischer einschätzen zu können, wie viel Eigenkapital wirklich vorliegt.

3. Vollfinanziertes Immobiliendarlehen: Diese Voraussetzungen müssen Sie mitbringen

Besonders hilfreich ist eine Vollfinanzierung für junge Paare oder Familien, welche noch nicht über die nötigen Ersparnisse verfügen, die sie benötigen, um den Traum vom Eigenheim wahr werden zu lassen. Doch nicht jeder sollte und kann eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital vornehmen. Denn hier gelten spezielle Voraussetzungen, welche schon so manchem einen Strich durch die Rechnung gemacht haben. Denn Banken überprüfen genau, ob sie Ihnen die Finanzierung auch genehmigen können und möchten.

Diese Voraussetzungen sollten Sie mitbringen, damit eine Bank sich auf eine 100 % Vollfinanzierung einlässt:

Sie sollten in der Lage sein, die Kaufnebenkosten selbst beizusteuern
ausreichend hohes Einkommen
fester Arbeitsplatz mit unbefristetem Arbeitsvertrag
gute Bonität
Zustand und Lage der Immobilie
guter Schufa-Score

Ob eine Baufinanzierung trotz Eigenkapital bei Ihnen infrage kommt, sollten Sie vorher zwingend prüfen beziehungsweise prüfen lassen. Dies kann ein Finanzvermittler für Sie tun. Wie Sie den richtigen Vermittler finden, welchem Sie auch vertrauen können, erfahren Sie später in diesem Artikel.

Denn jeder Kredit bedeutet eine weitere finanzielle Belastung, welche ohne Eigenkapital sehr schwer zu bewältigen ist. Auch die Wahrscheinlichkeit, dass die Bank sich darauf einlässt, Sie zu unterstützen, wird dann geringer werden, denn diese möchte lieber auf Nummer sicher gehen, als sich auf einen unzuverlässigen Kreditzahler einzulassen.

Ein klarer Vorteil ist, dass die Baufinanzierung überhaupt erst möglich gemacht wird, trotz des Falles, dass Sie es sich niemals hätten leisten können, solange das nötige Eigenkapital nicht vorhanden wäre. Sparen dauert lange und wer möchte schon 10 Jahre auf den großen Traum vom Eigenheim warten? Je nachdem, wie gut die Zinsen sind und wie es auf dem Immobilienmarkt aussieht, lohnt es sich, lieber direkt zuzuschlagen als noch viele Jahre zu warten. Mit einem Immobiliendarlehen wird Ihnen dies ermöglicht.

Doch es warten auch Nachteile auf Sie. Denn die Zinsen schwanken und können schon in nur einem Jahr ganz anders aussehen. Falls Ihre Zinsbindung also bald ausläuft, Sie den Kredit jedoch noch nicht zurückgezahlt haben, kann es sein, dass Sie mit deutlich höheren Zinsen rechnen müssen. Falls Sie dann noch in finanzielle Schwierigkeiten geraten, wird sich das Zurückzahlen drastisch in die Länge ziehen. Leider lassen sich solche Unannehmlichkeiten nicht immer verhindern und stellen daher einen Nachteil dar, mit dem Sie rechnen sollten.

6. Bausparvertrag abschließen und sinnvoll nutzen

Sie verfügen über einen Bausparvertrag? Dann ist das eine hervorragende Möglichkeit, sich die Vollfinanzierung ein wenig erträglicher zu machen. Denn der laufende Bausparvertrag schafft für Sie Rücklagen, auf welche Sie sich verlassen können, falls sich mal finanzielle Engpässe ankündigen oder ein Notfall eintritt. Denn eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist belastend. Da bleibt wenig Spielraum für Reparaturen zu Hause oder aber das Ersetzen einer defekten Waschmaschine.

7. Baukredit ohne Eigenkapital - Welchen Vermittlern kann man vertrauen?

Ein Baufinanzierungsvermittler ist ein Makler, welcher Sie bei der Wahl der richtigen Baufinanzierung und dessen Ablauf informiert und berät. Bei der Wahl eines guten Baufinanzierungsermittlers sollten Sie sich Zeit lassen und sich eingehend informieren. Denn diese Person wird Ihnen möglicherweise über viele Jahre und bestenfalls die gesamte Kreditlaufzeit zur Seite stehen. Er oder sie wird Sie rund um das Thema Baukredit beraten. Er weiß genau, auf was Sie achten sollen, welchen Kredit Sie aufnehmen sollten und welche Anschlussfinanzierung zu Ihrem Fall passt.

Daher sollten Sie dem Vermittler oder der Vermittlerin vertrauen können und verstehen, was dieser bzw. diese Ihnen erklären und näherbringen möchte. Hier geht es um direkte Absprachen, Beratung und die Absprache von für Sie günstigen Strategien.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital mit Mia Makler

Sie wünschen sich einen unkomplizierten und fairen Partner für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital? Tobias Rösch und sein Team von Mia Makler sind seit über 20 Jahren im Rhein-Neckar-Kreis zu Hause, fühlen sich hier wohl und kennen sich aus. Sie sind mit Leidenschaft und ❤️ bei der Arbeit und bieten unter anderem:

Immobilienfinanzierung: 5 Tipps, um Geld zu sparen

Der Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren stark gewandelt und dadurch auch die Immobilienfinanzierung: Die Nachfrage ist hoch, die Immobilien sind teuer. Der Markt blüht auf, doch die Zinsen steigen neuerdings wieder. Platzt dadurch der Traum vom Eigenheim für Immobilieninteressenten? Was Sie als Immobilieninteressent und potenzieller Käufer nun tun können, damit sich die Immobilienfinanzierung trotzdem lohnt, erfahren Sie in diesem Beitrag. 5 hilfreiche Tipps erleichtern Ihnen den Weg zu einem bezahlbaren Eigenheim in schwierigen Zeiten.

Banken haben teils stark unterschiedliche Konditionen und Zinsen. Vor allem in der Baufinanzierung wird dies deutlich. Beginnen Sie mit einem ersten Vergleich und schauen sie sich verschiedene Banken und ihre Konditionen genau an.

So können Sie erste Kredite auswählen, welche in Frage kommen würden. Danach sollten Sie jedoch persönlich mit den jeweiligen Banken und vor allem mit einem eigenen Baufinanzierungsberater sprechen.

Ein Darlehen ist eine sehr individuelle Sache und die Konditionen hängen von verschiedenen Faktoren ab, z.B. Ihrem Einkommen, Ihrer Bonität, Ihren Sicherheiten, Ihrem Alter und natürlich auch von dem Betrag, um den es letztendlich geht. Achten Sie also darauf, dass das Darlehen anhand ihrer ganz persönlichen Lage vom Profi geprüft wird.

Folgende Baukredite sind gängig:

Annuitätendarlehen: Ein Kredit mit gleichbleibenden Raten.
Volltilger-Darlehen: Ein Darlehen mit Zinsbindung über eine vorab vereinbarte Laufzeit.
KfW-Förderdarlehen: Bei Kauf, Bau und Sanierung von energieeffizienten Objekten.

Leider gibt es nicht „den günstigsten“ Baukredit. Denn dies ist eine sehr individuelle Sache, bei welcher Sie Ihre persönliche Situation stets im Blick haben sollten. Besitzen Sie Eigenkapital? Das
Einbringen von Eigenkapital ist eine sinnvolle Maßnahme, um den Kredit möglichst gering zu halten. Denn je mehr Sie davon besitzen, desto niedriger fällt Ihr Kredit natürlich aus.

Ein weiterer Tipp ist, Ihren Kredit und dessen Zahlung realistisch zu planen. Bedenken Sie Punkte wie Familiensituation, Jobsituation, aktuelle Zinsen oder den Bedarf des Zuschusses. Hierbei hilft Ihnen Ihr Berater von Mia Makler oder diverse interaktive Rechner im Internet.

Dieses Thema ist gerade jetzt bei immer weiter steigenden Zinsen sehr wichtig, denn diese sind inzwischen von 1 Prozent auf ca. 3,3 Prozent gestiegen.

Doch auch hier gilt: Vergleichen. Denn Sie sind keinesfalls verpflichtet, Ihre Anschlussfinanzierung mit Ihrer bisherigen Bank zu vereinbaren. Sie können also erneut verschiedene Anbieter vergleichen, um das günstigste Angebot zu finden und davon Gebrauch zu machen. Dies ist besonders empfehlenswert, wenn Sie im Lauf der Zeit gemerkt haben, dass Ihr bisheriges Angebot nicht lohnenswert für Sie war.

Falls Sie merken, dass Ihre Zinsbindung bald ausläuft, sollten Sie sich schon frühzeitig auf die Suche nach einer guten Anschlussfinanzierung machen. Dies kann schon bis zu fünf Jahre zuvor geschehen. Sie haben somit also genügend Zeit, sich umzuschauen, die Angebote zu vergleichen und sich Hilfe bei einer professionellen Beratung zu holen.

Ein genauer Vergleich verschiedener Kredite bringt einige Vorteile mit sich:

Durch einen Vergleich erhält man bestenfalls den günstigsten Zinssatz. Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins.
Sie können durch einen Vergleich einschätzen, ob Ihre gewohnte Bank wirklich so günstig ist wie gedacht.

Achten Sie auf die Nachkommastellen des Zinssatzes. Je höher der Zinssatz, desto stärker wirken diese sich auf die Kosten aus.

Was ist der effektive Jahreszins?

Der effektive Jahreszins ist quasi der “Preis” eines Kredits, steht für die jährlichen Gesamtkosten und wird in Prozent der Auszahlung angegeben.

5. Zinsen Baufinanzierung - Was gibt es zu beachten?

Wichtig bei den Zinsen Ihrer Baufinanzierung ist deren Tilgung. Die Tilgung meint die Zeitspanne, in welcher Sie es schaffen, Ihr Darlehen zurückzuzahlen. Je höher die Tilgung angesetzt ist, desto eher haben Sie Ihr Darlehen abbezahlt. Allerdings geht dies auch mit einer höheren monatlichen finanziellen Belastung einher. Hier verbirgt sich ein weiterer Vorteil. Je schneller Sie den Kredit abbezahlen, desto niedriger ist auch der Zinssatz. Es macht also Sinn, im Rahmen seiner persönlichen Möglichkeiten eine hohe Tilgung zu wählen.

Ein Beispiel für eine sinnvolle Tilgungsrate:

Zinssatz zwischen ein und zwei Prozent
Tilgungsrate von ca. drei Prozent.

Dies sind sehr universelle Daten und Empfehlungen entsprechend der derzeit gängigen Tilgungsraten. Sie persönlich sollten hierbei natürlich immer auch Ihre derzeitige Situation berücksichtigen. Haben Sie gerade ein Kind bekommen oder Ihren Job verloren? Dann sollten Sie sich dringend beraten lassen, bevor Sie eine falsche Entscheidung treffen.

So läuft es garantiert gut für Sie: Immobilienfinanzierung vom Profi

Sie sind sich unsicher, welche Finanzierungsart Ihnen zur Traumimmobilie verhilft? Vertrauen Sie Tobias Rösch und seinem Team von Mia Makler. Sie sind Immobilienmakler mit ❤️ und Verstand, seit nunmehr 20 Jahren im Rhein-Neckar-Kreis tätig und kennen sich aus mit Baufinanzierung, und Immobilienbewertungen. Das professionelle Team steht Ihnen gerne beratend zur Seite, um mit Ihnen gemeinsam die für Sie sinnvollste und effektivste Art der Immobilienfinanzierung zu finden.

Immobilie bewerten: Wie erkenne ich einen seriösen Makler?

Sie besitzen eine Immobilie und wissen nicht, wie viel diese Wert ist? Dann besteht der erste Schritt vor einer Vermarktung darin, die Immobilie bewerten zu lassen. Am besten wird das von einem professionellen und seriösen Makler vorgenommen. Doch was genau gibt es zu beachten, wenn man selbst keine Ahnung davon hat? Welche Parameter sind wichtig und was kann man tun, um nicht über den Tisch gezogen zu werden? Unser Expertenteam von Mia Makler geht genau diesen Fragen auf den Grund. Viel Spaß beim Lesen!

Achten Sie seitens des Maklers auf:

Transparenz
Fairness
Augenkontakt
genaue Erklärungen
ausreichend Zeit
persönliches Gespräch
umfangreiche Unterlagen, Daten, Zahlen und Fakten.

Behalten Sie immer im Hinterkopf: Der Immobilienmakler macht dies nicht freiwillig oder aus Spaß. Er verdient sein Geld damit, dass er Ihre Immobilie zu einem für alle Parteien guten Preis anbietet.

Er würde lügen, wenn er sagen würde, dass er in einem Gespräch nicht auf eine bestimmte Mindestsumme abzielt. Das ist auch in Ordnung, solange er Ihnen nichts verschweigt, vormacht oder nicht ehrlich kommuniziert.

Wichtig ist, dass der Makler, welchen Sie für Ihre Immobilienbewertung herangezogen haben, nicht einfach irgendeine Vorlage einer Marktanalyse durchführt, sondern diese selbst entwickelt. Es sollte für Sie als Laien immer verständlich sein, woher der Makler gewisse Zahlen, Daten und Fakten nimmt und für was genau er sie heranzieht.

Selbst wenn Sie diese Analyse nicht verstehen, Sie sollten sie trotzdem vorgelegt bekommen. Das zeugt von Transparenz und Vertrauen. Sie können außerdem erkennen, ob der Makler sich wirklich Mühe gemacht hat und die Bewertung in einem angemessenen Umfang durchgeführt hat.

Achten Sie im persönlichen Gespräch besonders darauf, dass der Makler mit Ihnen ehrlich und offen kommuniziert. Bestimmte Begründungen, weshalb er etwas denkt oder wieso er einen Preis vorschlägt, sollten sich für Sie schlüssig anhören, auch wenn Sie nicht eine vergleichbar große Fachkenntnis haben wie er.

Unser Tipp: Fragen Sie ruhig nach, wenn Sie etwas nicht verstehen.

Beachten Sie außerdem, um welche Art von Immobilie es sich handelt und ob der Makler dies berücksichtigt. Schließlich kann es sich hierbei um ein Liebhaberobjekt handeln, an welchem der Käufer besonders hängt. Dadurch steigt der Wert und der Makler sollte solche weichen Faktoren in seiner Vermarktungsstrategie berücksichtigen.

Der Makler selbst möchte die Immobilie natürlich gerne vermarkten. Daher ist es seine Strategie, Ihnen viel zu versprechen, was er jedoch nicht immer halten kann. Vorsicht also vor solchen Maklern.

Nehmen Sie sich vor solchen „Maschen“ des Maklers in acht. Zwar steckt dahinter nicht immer Argwohn, denn auch der Makler kann sich mal überschätzen, vertun oder verkalkulieren. Wichtig ist, dass er dies ehrlich kommuniziert und auch mal Fehler zugeben kann. Ein Angebot aus dem Bauch heraus ist jedoch nie eine gute Strategie.

Bei Mia Makler können Sie sich sicher sein, dass mit allen beteiligten Parteien fair, transparent und auf Augenhöhe umgegangen wird.

Er beachtet, ob die Wohnung in den letzten Jahren modernisiert wurde.
Er schaut sich die Preise und Parameter von Wohnungen in der Nähe an und vergleicht diese mit Ihrer Immobilie.
Er verwendet eine für Sie nachvollziehbare Rechnungsart und schlägt Ihnen ein schlüssiges Ergebnis vor.
Er erklärt und zeigt Ihnen, wie er auf einen gewissen Wert gekommen ist.
Er wimmelt Fragen von Ihnen nicht ab, sondern geht darauf ein.

Wenn diese ersten Anhaltspunkte stimmen, können Sie zumindest ein wenig sicherer sein, dass der Makler Sie nicht hinters Licht führt. Auch sollte er wichtige Faktoren wie die Lage, den Zustand der Immobilie und selbstverständlich die Wohnfläche der Immobilie mit einbeziehen.

Klar ist, eine Wohnung in der Stadt ist aufgrund der besseren Infrastruktur mehr wert als dieselbe Wohnung in einem Dorf. Auch gibt es eine wichtige Unterscheidung zwischen dem technischen Baujahr und dem ursprünglichen Baujahr. Wurde die Wohnung modernisiert und saniert, steigt der Wert. Dies sind die wichtigsten Punkte, welche gewissermaßen zum Goldstandard gehören. Beachtet ein Makler diese nicht, ist dies ein klarer Qualitätsmangel.

Achten Sie bei einer Besprechung darauf, wer eigentlich vor Ihnen sitzt. Handelt es sich um einen Gutachter? Dann wird dieser sich wahrscheinlich eher für die technischen Details interessieren und sich in seiner Wertermittlung eher auf jene Parameter fokussieren.

Sprechen Sie jedoch mit einem professionellen Immobilienmakler, sollte dieser viele weitere Punkte als nur die technischen Daten mit einbeziehen. Hier sind die eben genannten Parameter auf jeden Fall auch zu beachten, um einen wirklich realistischen Wert ermitteln zu können. Ein vertrauenswürdiger, professioneller und erfahrener Makler ist daher also immer der Ansprechpartner der Wahl.

Bei Mia Makler erhalten Sie genau einen solchen Service! Wir sind seit 20 Jahren mit jeder Menge ❤️, Verstand und Expertise bei der Sache und bewerten Ihre Immobilie liebend gerne kostenlos für Sie.

Wir sind im schönen Rhein-Neckar-Kreis für Sie aktiv. Zu unserem Einzugsgebiet gehören Plankstadt, Schwetzingen, Oftersheim, Eppelheim, Brühl, Ketsch, Pfaffengrund, Friedrichsfeld, Neckarau, Rheinau, Hockenheim, Speyer, Altlußheim, Neulußheim, Rohrhof, Edingen-Neckarhausen, Ladenburg, Wiesloch, Ilvesheim, Reilingen, Oberhausen-Rheinhausen, Sandhausen, Walldorf und Nußloch.

Vereinbaren Sie online einen Termin oder rufen Sie uns direkt an. Wir freuen uns auf Sie und Ihre Immobilie!

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Wie kann ich meine Immobilie bewerten? 5 praktische Tipps

Rund die Hälfte der Bevölkerung in Deutschland besitzt Immobilien. Und diese werden immer mehr Wert. Laut Statista.com haben sich die Preise für Immobilien in den letzten 10 Jahren verdoppelt. Doch, wie viel ist meine Wohnung aktuell wirklich wert? Und wie kann ich meine Immobilie bewerten? Geht das auch selbst oder sollte ich mir professionelle Hilfe suchen? Dieser Ratgeber gibt Aufschluß. Wir wünschen viel Freude beim Entdecken!

Allein für Berlin zeigt Immobilienscout24 aktuell über 5.000 Kaufobjekte auf der Webseite an.

Gründe für einen Immobilienverkauf gibt es viele, zum Beispiel der Wunsch, im Alter barrierefrei zu leben, ein Umzug an einen anderen Wohnort, eine Hypothek oder einfach nur die Neugierde, den aktuellen Marktwert des eigenen Häuschens erfahren zu wollen.

Für einen zügigen Verkaufserfolg ist es von größter Bedeutung, einen passenden Kaufpreis festzulegen, der fair und angemessen ist und möglichst viele Kaufinteressenten anlockt.

Nachträgliche Preissenkungen wirken sich eher negativ aus, da viele Interessenten sich dann “in Lauerstellung begeben” und beobachten, ob der Preis noch weiter sinkt, da sich das Objekt offensichtlich nicht wie “geschnitten Brot” verkauft.

Wenn Sie ein Immobilienbesitzer sind und Ihr Objekt an den Mann oder die Frau bringen möchten, sollten Sie also unbedingt eine professionelle Wohnungsbewertung in Erwägung ziehen.

Die Lage der Immobilie:

Makrolage: Befindet sich diese in einer begehrten City-Lage oder auf dem Land mit deutlich weniger Infrastruktur?
Mikrolage: Ist es eine ruhige Wohngegend im Grünen oder wurde das Haus direkt neben einer Autobahn gebaut?

Die Ausstattung der Immobilie:

Wie groß ist die Wohnfläche bzw, die Grundstücksfläche?
Wie viele Zimmer gibt es?
Gibt es einen Fahrstuhl?
Ist ein Balkon oder eine Terrasse vorhanden?
Kann das Auto in einer Garage oder Tiefgarage geparkt werden?

Um das wirkliche “Wesen” einer Immobilie zu beurteilen, gehört jedoch noch mehr dazu:

eine Besichtigung vor Ort, um das Objekt zu erleben, zu „fühlen und zu riechen“
der aktuelle technische Zustand bzw. Zustand der Bausubstanz
die Energiebilanz (hier liefert der obligatorische Energieausweis wertvolle Informationen)
Wurden regelmäßig Sanierungen vorgenommen? Hat die Eigentümergemeinschaft genügend Rücklagen gebildet?
Welche Arbeiten stehen an und sind in den Protokollen der Eigentümerversammlungen dokumentiert?

Selbstverständlich spielt auch das Marktprinzip von Angebot und Nachfrage eine wichtige Rolle. Sind wenige Immobilien mit einem bestimmten Verkehrswert im Umlauf, konzentriert sich das Augenmerk der Interessenten auf diese Objekte

Auch die vor dem Hintergrund der Inflation aktuell steigenden Zinsen u.a. für Darlehen und Immobilienfinanzierungen werden sich zunehmend auf die Kaufpreiskalkulation auswirken.

3. Immobilienbewertung online:

Die verschiedenen Wertermittlungsverfahren

Wer seine Immobilie bewerten möchte, bewegt sich auf schwierigem Terrain. Kleine Abweichungen bedeuten schnell mehrere Zehntausend Euro Preisunterschied, was dem Wert eines schicken Kleinwagens entspricht.

Es ist insofern nicht verwunderlich, dass der Gesetzgeber bei diesem heiklen Thema entsprechende Vorschriften erlassen hat. Zu finden sind diese in der Immobilienwertermittlungsverordnung - kurz: ImmoWertV.

Es gibt drei verschiedene Wertermittlungsverfahren, die in derImmoWertV geregelt sind:

01. Vergleichswertverfahren:

Wie der Name schon sagt, wird der Marktpreis eines Grundstücks oder Hauses hier aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Im Fokus stehen Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstige Beschaffenheit.

02. Ertragswertverfahren:

Ausschlaggebend sind die Mieteinnahmen einer Immobilien, also der Wert der Überschüsse aus Einnahmen und Kosten. Wichtigste Frage beim Ertragswertverfahren: Wie viel Gewinner kann der Käufer mit dem Objekt erzielen?

03. Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren gilt als das komplizierteste der drei Wertermittlungsverfahren. Der Verkehrswert wird hier anhand der Bausubstanz und des Bodenrichtwerts ermittelt. Vereinfacht ausgedrückt fragt sich der Gutachter: Wie viel würde es kosten, dieses Gebäude an dieser Stelle neu zu bauen? Aufgrund des Gebäudealters und der Abnutzung wird dann eine bestimmte Wertminderung vom ermittelten Preis abgezogen.

Darüber hinaus enthält die ImmoWertV Regelungen zu den Themen Bodenrichtwerte, Bodenwertermittlung und zu grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen wie dem Erbbaurecht.

Was ist der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem Verkaufswert?

Verkaufswert ist der Preis, der bei einem Verkauf tatsächlich bezahlt wird. Beim Verkehrswert handelt es sich um einen theoretischen Preis bzw. Wert, der durch verschiedene Kalkulationen ermittelt wird.

Hier einige Vorschläge, um den Verkaufspreis Ihres Objekts zu erhöhen und die Augen der potenziellen Käufer bei der Besichtigung zum Strahlen zu bringen:

Verbessern Sie die Energiebilanz, dämmen Sie das Dach oder die Fassade, bauen Sie neue Fenster ein, investieren Sie in eine neue Heizungsanlage, zum Beispiel eine Wärmepumpe, die mit Solarkollektoren betrieben wird. Informieren Sie sich bei der KfW, inwiefern Zuschüsse gewährt werden können.

Machen Sie Ihr Objekt zu etwas ganz Besonderem: Bauen Sie einen Swimmingpool oder eine Garage auf Ihrem Grundstück. Sorgen Sie für Barrierefreiheit. Legen Sie einen gemütlichen Wohlfühlbereich in Ihrem Garten oder auf der Terrasse an.

Schaffen Sie mehr Platz und sorgen Sie für eine luftige Atmosphäre. Entfernen Sie eine (nichttragende) Wand und erschaffen Sie einen einladenden Wohn-Ess-Bereich. Bauen Sie den Dachboden oder den Keller aus und richten Sie neue Zimmer ein, zum Beispiel ein Arbeits- oder Kinderzimmer.

Lassen Sie Ihr Objekt glänzen: Gönnen Sie der Fassade eine ordentliche Reinigung, entfernen sie Unkraut im Eingangsbereich, putzen Sie die Fenster im Treppenhaus, streichen Sie die Wände noch einmal frisch. Jeder Interessent sollte sich direkt wohlfühlen in Ihrem Haus oder in Ihrer Wohnung.

5. Immobilienwert ermitteln:

An wen wende ich mich am besten?

Als stolzer Wohnungs- oder Hausbesitzer können Sie den Immobilienwert Ihres Objekt selbst herausfinden. Orientieren Sie sich an den aktuellen Bodenrichtwerten und Kaufpreisstatistiken für Ihre Gegend, suchen Sie ähnliche Objekte auf den entsprechenden Verkaufsportalen und beobachten Sie, ob und wie schnell diese verkauft werden. Der Nachteil: Es dauert ganz schön lange, ist aufwändig und aufgrund des oftmals fehlenden Fachwissens kann der ermittelte Verkaufspreis ziemlich “daneben liegen”.

Eine professionelle Immobilienbewertung überzeugt durch ein fundiertes Ergebnis, das anhand verschiedener Wertermittlungsverfahren kalkuliert wird. Noch ein Vorteil: Das Gutachten wird von Banken und Gerichten amtlich anerkannt.

Angeboten wird eine solche Immobilienbewertung von Sachverständigen, freien Gutachtern und Immobilienmaklern. Hat der Sachverständige eine Auszeichnung der IHK oder der Architektenkammer? Sprechen viele positive Bewertungen im Internet und auf entsprechenden Portalen für ihn oder für sie? Umso besser.

Übrigens: Von sogenannten Online-Preis-Einschätzungen raten wir Ihnen ab. Sie sind zwar in Windeseile und bequem von zu Hause aus erledigt, aber in der Regel relativ ungenau und dienen vielmehr der Neukunden- oder Datengewinnung als dem Erstellen einer präzisen Wertanalyse. Das Ergebnis kommt hauptsächlich dadurch zustande, dass Angebotspreise auf Immobilienplattformen für Ihre Region automatisiert analysiert werden.

Immobilie vermieten: So finden Sie den perfekten Mieter

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1. Wohnung vermieten: Der Eigentümer darf eigenständig entscheiden

2. Lernen Sie Ihre Mieter selbst kennen

3. Haus vermieten: Die Mieterselbstauskunft

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5. Ein Makler kann bei der Suche nach dem perfekten Mieter helfen

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Immobilie verkaufen : Vor- und Nachteile des Bieterverfahrens

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1. Was ist das Bieterverfahren Immobilien?

2. Haus verkaufen:Wie läuft das Bieterverfahren ab?

3. Wohnung verkaufen: Vorteile des Bieterverfahrens

4. Immobilie verkaufen :Nachteile des Bieterverfahrens

5. Unterschiede zu Auktion und Versteigerung

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Immobilie kaufen : Es lohnt sich immer noch trotz Krisenzeiten

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1. Haus kaufen: Die Nachfrage nach Immobilien bleibt hoch

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3. Mietwohnungen werden beliebter

4. Immobilien bleiben eine sichere Geldanlage

5. Wohnung kaufen: Mia Makler berät Sie gerne

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Immobilie vermieten: Darauf sollten Sie unbedingt achten

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1. Wohnung vermieten: Passende Wohnung finden und Miete festlegen

2. Haus vermieten: Den richtigen Mieter finden

3. Immobilie vermieten: Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung

4. Mieterhöhungen und Kündigungsrecht des Vermieters

5. Finanzielle Absicherung der vermieteten Immobilie

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Immobilie verkaufen: So klappt der Verkauf am besten

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1. Die Basics: Immobilie verkaufen

2. Haus verkaufen: Der Preis ist heiß

3. Wohnung verkaufen: Die richtige Präsentation

4. Immobilienverkauf: Der richtige Umgang mit den Interessenten

5. Immobilie verkaufen mit Mia Makler: Ein starker Partner, der sich um alles kümmert

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Wir freuen uns darauf, Ihre Immobilie zu bewerten!

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: 7 praktische Ratschläge

Inhaltsverzeichnis:

1. Überblick über die eigenen Finanzen verschaffen

2. Das versteht man unter Eigenkapital

3. Vollfinanziertes Immobiliendarlehen: Diese Voraussetzungen müssen Sie mitbringen

4. Vermeiden Sie weitere Kredite

5. Vor- und Nachteile der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

6. Bausparvertrag abschließen und sinnvoll nutzen

7. Baukredit ohne Eigenkapital - Welchen Vermittlern kann man vertrauen?

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital mit Mia Makler

Immobilienfinanzierung: 5 Tipps, um Geld zu sparen

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1. Immobiliendarlehen - Mit guter Beratung sind Sie auf der sicheren Seite

Baukredit zur Immobilienfinanzierung - Gibt es noch günstige Kredite?

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5. Zinsen Baufinanzierung - Was gibt es zu beachten?

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Immobilie bewerten: Wie erkenne ich einen seriösen Makler?

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1. Haus, Grundstück oder Wohnung bewerten lassen - Lassen Sie sich nicht hinter’s Licht führen

2. Professionell Haus bewerten lassen: Persönlicher Kontakt ist wichtig

3. Wertermittlung Immobilie - Worauf sollten Sie achten?

4. Haus schätzen lassen - Achtung vor falschen Versprechen

5. Wertermittlung Eigentumswohnung: Daran erkennen Sie einen Profi

6. Immobilie bewerten lassen Kosten - Das kommt auf Sie zu

Wie kann ich meine Immobilie bewerten? 5 praktische Tipps

Inhaltsverzeichnis:

1. Immobilie bewerten:

Aktuelle Situation in Deutschland

2. Haus bewerten:

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3. Immobilienbewertung online:

Die verschiedenen Wertermittlungsverfahren

Es gibt drei verschiedene Wertermittlungsverfahren, die in derImmoWertV geregelt sind: