Bauzinsen Prognose 2023 – was kommt in Zukunft auf Häuslebauer zu?

Bauzinsen Prognose 2023 - was kommt in Zukunft auf Häuslebauer zu?

Die beispiellose weltweite Niedrigzinsphase ist seit Anfang des Jahres 2022 zu Ende. Zuvor war der EZB-Leitzins seit dem Jahr 2008 kontinuierlich weiter gefallen: Von damals 4,25 Prozent auf bis zu 0 Prozent.

Das Ziel: Konsum und Konjunktur anzukurbeln und die Nachfrage nach günstigen Krediten zu befeuern. Sparerinnen und Sparer wurden mit "Strafzinsen" sanktioniert, wenn sie ihr Erspartes auf dem eigenen Bankkonto "parkten".

Die weltweite Energiekrise und die immense Inflation seit dem Jahr 2022 sorgen nun für eine Trendwende. Durch die Erhöhung der Leitzinsen versuchen die Zentralbanken den Konsum und dadurch weitere Preiserhöhungen einzudämmen.

Die steigenden Zinsen treiben Häuslebauern und Menschen, die auf der Suche nach einer Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilie sind, die Sorgenfalten ins Gesicht. 

Mitte November 2022 lagen die Bauzinsen im Schnitt bereits bei 4 Prozent und mehr.

Wie sieht die Bauzinsen Prognose 2023 aus? Wie werden sich die Bauzinsen in den kommenden zehn Jahren entwickeln? Und welche Faktoren beeinflussen die Zinsentwicklung?

Dieser Blog-Beitrag soll Aufschluss geben.

1. Was ist eine Zinsprognose und wieso ist sie so wichtig?

Unter Zinsprognose versteht man die Entwicklung der Zinsen auf den Kapitalmärkten. Beim Wetter spricht man von der Wettervorhersage und bei den Zinsen heißt das Ganze Zinsprognose. Ähnlich wie beim Wetterbericht ist es auch bei den Zinsen. Je weiter wir in die Zukunft schauen, desto ungenauer werden die Prognosen.

Finanzexperten wie Bank- oder Börsenmitarbeiter, die jeden Tag mit den Entwicklungen an den Finanzmärkten zu tun haben, können aufgrund ihres Wissens und ihrer Erfahrung jedoch relativ verlässliche Aussagen für die Zukunft treffen.

Wer eine Immobilienfinanzierung benötigt, sollte unbedingt die Zinsentwicklung im Auge behalten, denn bereits kleine Zinsunterschiede können über die Jahre zu Mehrausgaben bzw. Einsparungen von mehreren Tausend Euro führen, je nachdem, wie hoch deine Hypothek ist.

Was sind Zinsen überhaupt? Einfach gesagt sind Zinsen der Preis bzw. die Kosten für geliehenes Geld. Leiht mir meine Bank Geld, muss ich dafür einen Preis bezahlen. 

Leihe ich meiner Bank Geld (zum Beispiel in Form von Spargeld oder Termingeld), erhalte ich meinerseits eine “Belohnung” in Form von Zinsen dafür. 

Es gibt viele verschiedene Arten von Zinsen, zum Beispiel den Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB), also der “Einkaufszinssatz der Banken”, Kreditzinsen (den Verbraucher für ein Darlehen bezahlen), den Effektivzinssatz bei Krediten (der die wirklichen Gesamtkosten eines Darlehens anzeigt), Guthabenzinsen (die du für angelegtes Geld erhältst), den Realzins mit Berücksichtigung der Inflation oder den Kapitalmarktzins bei Staatsanleihen (dazu weiter unten mehr).

2. Was beeinflusst die Höhe der hiesigen Bauzinsen?

Angebot und Nachfrage an den Kapitalmärkten beeinflussen den Marktzins für Immobilienfinanzierungen erheblich. Denn auch Banken müssen die Baufinanzierungen, die sie an ihre Kunden vergeben, ihrerseits finanzieren.

Das geschieht in der Regel durch sogenannte Pfandbriefe: Die Banken verpfänden die von ihnen finanzierten Immobilien an Anleger, die ihnen Geld dafür geben, für das die Banken selbst Leihzinsen bezahlen müssen. Bezahlen die Banken für das geliehene Geld nur niedrige Zinsen, können sie später weniger Zinsen von ihren Baufinanzierungskunden verlangen. 

Die Zinshöhe für Pfandbriefe orientiert sich an der Zinshöhe für Staatsanleihen. Es besteht also ein wichtiger Zusammenhang zwischen Bauzinsen und den Zinsen für Staatsanleihen.

Die Zinshöhe für Staatsanleihen ist von der allgemeinen wirtschaftlichen Situation Deutschlands abhängig: Geht es Deutschland wirtschaftlich gut, sind Staatsanleihen sehr gefragt. Die hohe Nachfrage sorgt für hohe Kurse der Staatsanleihen, die Zinsen und Renditen sinken, die Baufinanzierungen hierzulande werden günstig.

Im Gegensatz zu kurzfristigen Zinsen (zum Beispiel für das Tagesgeldkonto) orientieren sich die hiesigen Bauzinsen also vor allem an den Renditen langfristiger Anleihen und Pfandbriefe und nicht so sehr an den Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank EZB.


Kurze Info: Eine Staatsanleihe ist quasi ein Kredit, den der Staat zur Finanzierung seiner Schulden an Anleger vergibt und mit einem gewissen Zinssatz zurückbezahlt. Je “wirtschaftlich gesünder” ein Staat ist, desto kreditwürdiger wird er eingeschätzt und desto “begehrter” werden seine Staatsanleihen.

3. Was ist die Prognose für die Zinsentwicklung in 2023?

Im historischen Vergleich sind die Bauzinsen noch immer verhältnismäßig günstig. 

Im Jahr 2008 lag der Bestzins für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen bei 5%. Wurden die Zinsen auf 15 Jahre festgeschrieben, waren es 5,25%. Bei einem 20-jährigen Hypothekendarlehen lag der Bestzins bei über 5%.

Ende Oktober 2022 lag der Bestzins für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen laut einem repräsentativen Beispiel bei 3,95%, für ein 15-jähriges Hypothekendarlehen bei 4,09% und für ein 20-jähriges Hypothekendarlehen bei 4,11%. 

Besonders krass ist der Unterschied, wenn wir weiter in die Zinshistorie zurückblicken. Zu Beginn der 1980er und 1990er Jahre lag die Höhe der jährlichen Bauzinsen bei 10% und mehr (bei einer Zinsbindung von über 10 Jahren, Quelle: Bundesbank).

Eine wirklich verlässliche Prognose für die Zinsentwicklung in 2023 lässt sich indes nicht treffen.

Experten gehen davon aus, dass die Zinsen in nächster Zeit nicht spürbar sinken, sondern eher moderat steigen oder sich auf ungefähr gleichbleibendem Niveau einpendeln werden.

Die Auswirkungen des Marktzinses auf deine individuelle Immobilienfinanzierung, hängt darüber hinaus von verschiedenen Faktoren ab. 

Eine wichtige Rolle spielen zum Beispiel deine persönliche Bonität, die Lage des zu finanzierenden Objekts und die Eckdaten des Darlehens (Stichwort Eigenkapitalanteil).


Unsere Empfehlung für die aktuelle Situation lautet: Eine möglichst lange Zinsbindung von mindestens 15 Jahren und eine anfänglich hohe Tilgung von mindestens 2% (sofern du dir diese finanzielle Mehrbelastung auf Dauer leisten kannst). So zahlst du den Immobilienkredit möglichst schnell zurück und sicherst dir den verhältnismäßig günstigen Bauzins sehr lange.

4. Welche Faktoren beeinflussen die Zinsprognose der kommenden 10 Jahre?

Die Höhe der Zinsen für Immobilienfinanzierungen ist von einer Vielzahl an Faktoren abhängig und unterliegt Schwankungen. 

Beeinflusst wird die Zinsprognose der kommenden 10 Jahre zum Beispiel durch:

  • die allgemeine globale geopolitische und wirtschaftliche Situation (die aktuell sehr fragil ist aufgrund der Klimakrise, Ukraine-Krieg, Energiekrise, Nachwehen der Corona-Pandemie)
  • das Immobilienangebot und die damit zusammenhängenden Marktpreise (die in Deutschland aufgrund des begrenzten Angebots nach wie vor sehr hoch sind)
  • die Entwicklung der 10-jährigen deutschen Staatsanleihen (in der Regel folgen die Darlehenszinsen in ihrer Tendenz mit nur wenigen Wochen Verzögerung)
  • EZB, Fed und Inflation: Die geldpolitischen Maßnahmen der Europäischen Zentralbank und der US-Notenbank (Federal Reserve System, kurz “Fed”), zum Beispiel die Erhöhung oder Senkung des Leitzinses.

Denke daran: Auch in unruhigen Zeiten mit steigenden Zinsen ist dein Traum vom Eigenheim zu durchaus realistischen Konditionen realisierbar: Gerne stehen wir dir für eine persönliche Beratung zur Seite. 

Ein passendes Finanzierungskonzept lässt dich auch bei steigenden Hypothekenzinsen insgesamt recht günstig davonkommen. Schließlich ist eine Investition in eine Immobilie langfristig gesehen eine sehr krisensichere Geldanlage.

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