Das Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung für deine Immobilie

Aufgrund der sich stetig ändernden Zinsprognosen tun Häuslebauer gut daran, sich für Finanzprodukte zu entscheiden, die eine gewisse Plan- und Vorhersehbarkeit mit sich bringen.

Ein Beispiel hierfür sind sogenannte Forward-Darlehen. Doch was genau ist ein Forward-Darlehen? Für wen lohnt sich diese Art der Anschlussfinanzierung? Wie hoch ist der Zinsaufschlag für ein Forward-Darlehen? Und welche Alternativen gibt es?

Alle diese Fragen beantworten wir dir in diesem Ratgeber. Viel Freude beim Entdecken!

1. Was versteht man unter einem Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen (auch bekannt als Forward-Kredit oder Forward-Deposit) beschreibt einen Immobilienkredit, bei dem der Zinssatz bereits mehrere Jahre vor der Inanspruchnahme und Auszahlung festgelegt wird. Der Kreditnehmer kann sich dadurch einen aktuell günstigen Zinssatz für ein Darlehen in der Zukunft sichern. "Forward" kommt aus dem Englischen und bedeutet "nach vorne", also nach vorne planen.

Entwickelt wurde das Forward-Darlehen im Jahr 1996 (während einer Niedrigzinsphase) für die Finanzierung von kommunalen und gemeinnützigen Wohnungsunternehmen. Die ersten Angebote für Privatpersonen gab es dann zwei Jahre später.

Am häufigsten kommen Forward-Darlehen bei der Realisierung von Anschlussfinanzierungen vor. Die Anschlussfinanzierung ist eigentlich gar keine neue Finanzierung, sondern meint die Vereinbarung eines neuen Kreditzinses nach Ablauf der im Kreditvertrag vorgesehenen Zinsbindungsfrist. Die ursprünglich vereinbarte Kreditlaufzeit wird dabei nicht verlängert (im Gegensatz zur Prolongation, siehe weiter unten).

In der Bau- und Immobilienfinanzierung wird das Forward-Darlehen auch als Annuitätendarlehen genutzt, das erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit ausgezahlt wird (in der Regel bis zu 60 Monate nach Vertragsabschluss). Während der sogenannten Forward-Periode (in welcher das Darlehen “in der Schwebe” ist und auf die Auszahlung “wartet”), fallen keinerlei Kredit- oder Bereitstellungszinsen an.

Du kannst selbst entscheiden, zu welchem Zeitpunkt und mit welcher Bank du über ein Forward-Darlehen sprechen möchtest.

2. Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung?

Ein Forward-Darlehen macht insbesondere dann Sinn, wenn du davon ausgehst, dass das Zinsniveau bis zum späteren Abschluss des Kreditvertrages steigen könnte.

Seitdem die Bauzinsen im Jahr 2022 nach einer historisch langen Niedrigzinsperiode erneut zu steigen begannen, rückt das Forward-Darlehen zunehmend in den Fokus.

Das Darlehen wird mit einer Laufzeit von maximal drei Jahren abgeschlossen, während reguläre Kredite eine Laufzeit von einem Jahr bis zu zehn Jahren haben.

Ein Forward-Darlehen macht insbesondere in diesen Fällen Sinn:

  • Du wünschst dir Planungssicherheit und möchtest dich vor potenziell steigenden Zinsen in der Zukunft wappnen.
  • Du interessierst dich nicht besonders stark für finanzielle Themen und möchtest das Zinsumfeld nicht kontinuierlich beobachten.
  • Bei dir stehen keine größeren Veränderungen bei Wohnort, Arbeitsverhältnis oder Nutzung der Immobilie an.
  • Deine Finanzierung wurde unter Einsatz von wenig Eigenkapital gestartet.

Unser Tipp: Beginne ca. 36 Monate vor dem Ende des Festzinses deines ursprünglichen Kredits, Angebote von verschiedenen Banken für ein Forward-Darlehen einzuholen. Nutze die Expertise von Mia Makler, um die Angebote von hunderten Kreditgebern fair miteinander zu vergleichen und den besten Forward-Deal für deine individuelle Situation zu finden.

3. Wie hoch sind die Kosten für ein Forward-Darlehen?

Für ein Forward-Darlehen musst du für die gebotene Zinssicherheit bezahlen. Die Kosten deines Forward-Darlehens sind von diesen fünf Faktoren abhängig

  • der Höhe deines Darlehens
  • der gewünschten Laufzeit des Forward-Kredits
  • der Höhe der vertraglich festgelegten Zinsen
  • der Dauer der Forward-Periode (also der Zeitraum zwischen dem Vertragsabschluss und der Auszahlung des Forwarddarlehens)
  • der Höhe des Zinsaufschlages (meist ca. 0,02 bis 0,05% pro Monat)

Alle diese Faktoren fließen in die Berechnung des Zinses für dein Forward-Darlehen mit ein.

Findet im Rahmen eines Forward-Darlehens eine Umschuldung zu einem anderen Kreditinstitut statt, werden zudem Gebühren für die Abtretung der Grundschuld fällig. Diese betragen in der Regel mehrere hundert Euro.

Übrigens: Unterschieden wird zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen: Bei einem echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung im Moment der Auszahlung der Kreditsumme. Bei einem unechten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung bereits bei Vertragsabschluss.

4. Nachteile des Forward-Darlehens

Zum sogenannten Ausübungszeitpunkt musst du das Forward-Darlehen mit dem vorab vereinbarten Zinssatz annehmen, auch wenn der aktuelle Marktzins mittlerweile niedriger liegt.

Du bist an den unterschriebenen Vertrag mit den damaligen Konditionen gebunden, auch wenn sich deine Lebensumstände geändert haben und du mittlerweile vielleicht woanders wohnst und eine andere Einkommenssituation vorliegt.

Solltest du den Kredit aufgrund mittlerweile niedrigerer Marktzinsen nicht aufnehmen wollen, verlangt die Bank eine sogenannte “Nichtabnahmeentschädigung.” Diese kann schnell mehrere Zehntausend Euro betragen.

Ein Forward-Darlehen macht also nur Sinn, wenn du dir wirklich einigermaßen sicher sein kannst, dass die Zinsen in Zukunft steigen werden und aktuell ein vergleichsweise niedriges Zinsniveau vorherrscht.

Kleiner Hinweis: Direkt nach Abschluss eines Forward-Darlehens gilt die 14-tägige Widerrufsfrist. Du kannst den Vertrag während dieser Zeit kündigen, ohne dass Kosten anfallen.

5. Alternativen zur Anschlussfinanzierung meines Hauses: - Prolongation, Umschuldung oder Bausparvertrag

Neben dem Forward-Darlehen gibt es weitere Alternativen, die du für die Anschlussfinanzierung deines Hauses nutzen kannst.:

Prolongation:

Im Gegensatz zur Anschlussfinanzierung wird bei der sogenannten Prolongation die Kreditlaufzeit des ursprünglich vereinbarten Darlehens verlängert.

Du streckst also quasi die aktuelle Baufinanzierung bei deiner Bank und es bleibt fast alles beim Alten. Diese Variante ist für dich die bequemste. Der Ansprechpartner bleibt gleich, es werden keine weiteren Unterlagen benötigt, es gibt weder Wechselgebühren noch Gebühren für eine Grundbucheintragung.

Allerdings sind die Zinskonditionen oftmals schlechter als bei einer Umschuldung und es gibt nur wenig Verhandlungsspielraum mit der alten Bank.

Umschuldung:

Wechselst du im Rahmen einer Anschlussfinanzierung zu einer neuen Bank, sprechen wir von einer Umschuldung. Im Gegensatz zur Prolongation lohnt sich diese Variante für Verbraucher fast immer, jedoch scheuen viele Kreditnehmer die Umschuldung, weil sie schwieriger durchzuführen ist.

Da ein gänzlich neues Darlehen abgeschlossen wird, muss ein Grundbucheintrag vorgenommen werden, wodurch Notar- und Grundbuchgebühren entstehen.

Als Faustregel gilt jedoch: Eine Umschuldung lohnt sich bereits, wenn der neue Zinssatz um 0,2% günstiger ist als der alte.

Bausparvertrag:

Der “Klassiker” der Immobilienfinanzierung gewinnt in Zeiten steigender Bauzinsen zunehmend an Interesse. Mit einem Bausparvertrag ist es ebenfalls möglich, sich einen fixen Zinssatz für seinen Baukredit zu sichern.

Alle Infos zum Bausparvertrag findest du in unserem Blog-Artikel “Mit einem Bausparvertrag fixen Zins sichern: So funktioniert es“.

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