Allein für Berlin zeigt Immobilienscout24 aktuell über 5.000 Kaufobjekte auf der Webseite an.
Gründe für einen Immobilienverkauf gibt es viele, zum Beispiel der Wunsch, im Alter barrierefrei zu leben, ein Umzug an einen anderen Wohnort, eine Hypothek oder einfach nur die Neugierde, den aktuellen Marktwert des eigenen Häuschens erfahren zu wollen.
Für einen zügigen Verkaufserfolg ist es von größter Bedeutung, einen passenden Kaufpreis festzulegen, der fair und angemessen ist und möglichst viele Kaufinteressenten anlockt.
Nachträgliche Preissenkungen wirken sich eher negativ aus, da viele Interessenten sich dann “in Lauerstellung begeben” und beobachten, ob der Preis noch weiter sinkt, da sich das Objekt offensichtlich nicht wie “geschnitten Brot” verkauft.
Wenn Sie ein Immobilienbesitzer sind und Ihr Objekt an den Mann oder die Frau bringen möchten, sollten Sie also unbedingt eine professionelle Wohnungsbewertung in Erwägung ziehen.
Die Lage der Immobilie:
- Makrolage: Befindet sich diese in einer begehrten City-Lage oder auf dem Land mit deutlich weniger Infrastruktur?
- Mikrolage: Ist es eine ruhige Wohngegend im Grünen oder wurde das Haus direkt neben einer Autobahn gebaut?
Die Ausstattung der Immobilie:
- Wie groß ist die Wohnfläche bzw, die Grundstücksfläche?
- Wie viele Zimmer gibt es?
- Gibt es einen Fahrstuhl?
- Ist ein Balkon oder eine Terrasse vorhanden?
- Kann das Auto in einer Garage oder Tiefgarage geparkt werden?
Um das wirkliche “Wesen” einer Immobilie zu beurteilen, gehört jedoch noch mehr dazu:
- eine Besichtigung vor Ort, um das Objekt zu erleben, zu „fühlen und zu riechen“
- der aktuelle technische Zustand bzw. Zustand der Bausubstanz
- die Energiebilanz (hier liefert der obligatorische Energieausweis wertvolle Informationen)
- Wurden regelmäßig Sanierungen vorgenommen? Hat die Eigentümergemeinschaft genügend Rücklagen gebildet?
- Welche Arbeiten stehen an und sind in den Protokollen der Eigentümerversammlungen dokumentiert?
Selbstverständlich spielt auch das Marktprinzip von Angebot und Nachfrage eine wichtige Rolle. Sind wenige Immobilien mit einem bestimmten Verkehrswert im Umlauf, konzentriert sich das Augenmerk der Interessenten auf diese Objekte
Auch die vor dem Hintergrund der Inflation aktuell steigenden Zinsen u.a. für Darlehen und Immobilienfinanzierungen werden sich zunehmend auf die Kaufpreiskalkulation auswirken.
Es gibt drei verschiedene Wertermittlungsverfahren, die in derImmoWertV geregelt sind:
01. Vergleichswertverfahren:
Wie der Name schon sagt, wird der Marktpreis eines Grundstücks oder Hauses hier aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Im Fokus stehen Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstige Beschaffenheit.
02. Ertragswertverfahren:
Ausschlaggebend sind die Mieteinnahmen einer Immobilien, also der Wert der Überschüsse aus Einnahmen und Kosten. Wichtigste Frage beim Ertragswertverfahren: Wie viel Gewinner kann der Käufer mit dem Objekt erzielen?
03. Sachwertverfahren:
Das Sachwertverfahren gilt als das komplizierteste der drei Wertermittlungsverfahren. Der Verkehrswert wird hier anhand der Bausubstanz und des Bodenrichtwerts ermittelt. Vereinfacht ausgedrückt fragt sich der Gutachter: Wie viel würde es kosten, dieses Gebäude an dieser Stelle neu zu bauen? Aufgrund des Gebäudealters und der Abnutzung wird dann eine bestimmte Wertminderung vom ermittelten Preis abgezogen.
Darüber hinaus enthält die ImmoWertV Regelungen zu den Themen Bodenrichtwerte, Bodenwertermittlung und zu grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen wie dem Erbbaurecht.
Was ist der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem Verkaufswert?
Verkaufswert ist der Preis, der bei einem Verkauf tatsächlich bezahlt wird. Beim Verkehrswert handelt es sich um einen theoretischen Preis bzw. Wert, der durch verschiedene Kalkulationen ermittelt wird.
Hier einige Vorschläge, um den Verkaufspreis Ihres Objekts zu erhöhen und die Augen der potenziellen Käufer bei der Besichtigung zum Strahlen zu bringen:
Verbessern Sie die Energiebilanz, dämmen Sie das Dach oder die Fassade, bauen Sie neue Fenster ein, investieren Sie in eine neue Heizungsanlage, zum Beispiel eine Wärmepumpe, die mit Solarkollektoren betrieben wird. Informieren Sie sich bei der KfW, inwiefern Zuschüsse gewährt werden können.
Machen Sie Ihr Objekt zu etwas ganz Besonderem: Bauen Sie einen Swimmingpool oder eine Garage auf Ihrem Grundstück. Sorgen Sie für Barrierefreiheit. Legen Sie einen gemütlichen Wohlfühlbereich in Ihrem Garten oder auf der Terrasse an.
Schaffen Sie mehr Platz und sorgen Sie für eine luftige Atmosphäre. Entfernen Sie eine (nichttragende) Wand und erschaffen Sie einen einladenden Wohn-Ess-Bereich. Bauen Sie den Dachboden oder den Keller aus und richten Sie neue Zimmer ein, zum Beispiel ein Arbeits- oder Kinderzimmer.
Lassen Sie Ihr Objekt glänzen: Gönnen Sie der Fassade eine ordentliche Reinigung, entfernen sie Unkraut im Eingangsbereich, putzen Sie die Fenster im Treppenhaus, streichen Sie die Wände noch einmal frisch. Jeder Interessent sollte sich direkt wohlfühlen in Ihrem Haus oder in Ihrer Wohnung.
Eine professionelle Immobilienbewertung überzeugt durch ein fundiertes Ergebnis, das anhand verschiedener Wertermittlungsverfahren kalkuliert wird. Noch ein Vorteil: Das Gutachten wird von Banken und Gerichten amtlich anerkannt.
Angeboten wird eine solche Immobilienbewertung von Sachverständigen, freien Gutachtern und Immobilienmaklern. Hat der Sachverständige eine Auszeichnung der IHK oder der Architektenkammer? Sprechen viele positive Bewertungen im Internet und auf entsprechenden Portalen für ihn oder für sie? Umso besser.
Übrigens: Von sogenannten Online-Preis-Einschätzungen raten wir Ihnen ab. Sie sind zwar in Windeseile und bequem von zu Hause aus erledigt, aber in der Regel relativ ungenau und dienen vielmehr der Neukunden- oder Datengewinnung als dem Erstellen einer präzisen Wertanalyse. Das Ergebnis kommt hauptsächlich dadurch zustande, dass Angebotspreise auf Immobilienplattformen für Ihre Region automatisiert analysiert werden.
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