Wie kann ich meine Immobilie bewerten? 5 praktische Tipps

Rund die Hälfte der Bevölkerung in Deutschland besitzt Immobilien. Und diese werden immer mehr Wert. Laut Statista.com haben sich die Preise für Immobilien in den letzten 10 Jahren verdoppelt. Doch, wie viel ist meine Wohnung aktuell wirklich wert? Und wie kann ich meine Immobilie bewerten? Geht das auch selbst oder sollte ich mir professionelle Hilfe suchen? Dieser Ratgeber gibt Aufschluß. Wir wünschen viel Freude beim Entdecken!

Inhaltsverzeichnis:

1. Immobilie bewerten: Aktuelle Situation in Deutschland

Das Geschäft mit Immobilien floriert. Im Jahr 2020 gab es bundesweit fast 300.000 sogenannte “Eigenheimtransaktionen”. Das heißt soviel wie, dass ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück gekauft bzw. verkauft wurden. Die meisten Immobilien haben in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Bayern den Besitzer gewechselt.

Allein für Berlin zeigt Immobilienscout24 aktuell über 5.000 Kaufobjekte auf der Webseite an.

Gründe für einen Immobilienverkauf gibt es viele, zum Beispiel der Wunsch, im Alter barrierefrei zu leben, ein Umzug an einen anderen Wohnort, eine Hypothek oder einfach nur die Neugierde, den aktuellen Marktwert des eigenen Häuschens erfahren zu wollen.

Für einen zügigen Verkaufserfolg ist es von größter Bedeutung, einen passenden Kaufpreis festzulegen, der fair und angemessen ist und möglichst viele Kaufinteressenten anlockt.

Nachträgliche Preissenkungen wirken sich eher negativ aus, da viele Interessenten sich dann “in Lauerstellung begeben” und beobachten, ob der Preis noch weiter sinkt, da sich das Objekt offensichtlich nicht wie “geschnitten Brot” verkauft.

Wenn Sie ein Immobilienbesitzer sind und Ihr Objekt an den Mann oder die Frau bringen möchten, sollten Sie also unbedingt eine professionelle Wohnungsbewertung in Erwägung ziehen.

2. Haus bewerten: Welche Faktoren bestimmen den Preis?

Zwei Faktoren sind ausschlaggebend: wenn Sie Ihre Immobilie bewerten möchten:

Die Lage der Immobilie:

Makrolage: Befindet sich diese in einer begehrten City-Lage oder auf dem Land mit deutlich weniger Infrastruktur?
Mikrolage: Ist es eine ruhige Wohngegend im Grünen oder wurde das Haus direkt neben einer Autobahn gebaut?

Die Ausstattung der Immobilie:

Wie groß ist die Wohnfläche bzw, die Grundstücksfläche?
Wie viele Zimmer gibt es?
Gibt es einen Fahrstuhl?
Ist ein Balkon oder eine Terrasse vorhanden?
Kann das Auto in einer Garage oder Tiefgarage geparkt werden?

Um das wirkliche “Wesen” einer Immobilie zu beurteilen, gehört jedoch noch mehr dazu:

eine Besichtigung vor Ort, um das Objekt zu erleben, zu „fühlen und zu riechen“
der aktuelle technische Zustand bzw. Zustand der Bausubstanz
die Energiebilanz (hier liefert der obligatorische Energieausweis wertvolle Informationen)
Wurden regelmäßig Sanierungen vorgenommen? Hat die Eigentümergemeinschaft genügend Rücklagen gebildet?
Welche Arbeiten stehen an und sind in den Protokollen der Eigentümerversammlungen dokumentiert?

Selbstverständlich spielt auch das Marktprinzip von Angebot und Nachfrage eine wichtige Rolle. Sind wenige Immobilien mit einem bestimmten Verkehrswert im Umlauf, konzentriert sich das Augenmerk der Interessenten auf diese Objekte

Auch die vor dem Hintergrund der Inflation aktuell steigenden Zinsen u.a. für Darlehen und Immobilienfinanzierungen werden sich zunehmend auf die Kaufpreiskalkulation auswirken.

3. Immobilienbewertung online: Die verschiedenen Wertermittlungsverfahren

Wer seine Immobilie bewerten möchte, bewegt sich auf schwierigem Terrain. Kleine Abweichungen bedeuten schnell mehrere Zehntausend Euro Preisunterschied, was dem Wert eines schicken Kleinwagens entspricht.

Es ist insofern nicht verwunderlich, dass der Gesetzgeber bei diesem heiklen Thema entsprechende Vorschriften erlassen hat. Zu finden sind diese in der Immobilienwertermittlungsverordnung - kurz: ImmoWertV.

Es gibt drei verschiedene Wertermittlungsverfahren, die in derImmoWertV geregelt sind:

01. Vergleichswertverfahren:

Wie der Name schon sagt, wird der Marktpreis eines Grundstücks oder Hauses hier aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Im Fokus stehen Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstige Beschaffenheit.

02. Ertragswertverfahren:

Ausschlaggebend sind die Mieteinnahmen einer Immobilien, also der Wert der Überschüsse aus Einnahmen und Kosten. Wichtigste Frage beim Ertragswertverfahren: Wie viel Gewinner kann der Käufer mit dem Objekt erzielen?

03. Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren gilt als das komplizierteste der drei Wertermittlungsverfahren. Der Verkehrswert wird hier anhand der Bausubstanz und des Bodenrichtwerts ermittelt. Vereinfacht ausgedrückt fragt sich der Gutachter: Wie viel würde es kosten, dieses Gebäude an dieser Stelle neu zu bauen? Aufgrund des Gebäudealters und der Abnutzung wird dann eine bestimmte Wertminderung vom ermittelten Preis abgezogen.

Darüber hinaus enthält die ImmoWertV Regelungen zu den Themen Bodenrichtwerte, Bodenwertermittlung und zu grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen wie dem Erbbaurecht.

Was ist der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem Verkaufswert?

Verkaufswert ist der Preis, der bei einem Verkauf tatsächlich bezahlt wird. Beim Verkehrswert handelt es sich um einen theoretischen Preis bzw. Wert, der durch verschiedene Kalkulationen ermittelt wird.

4. Lukrative Immobilienbewertung: So steigern Sie den Verkaufspreis

Um einen möglichst hohen Verkaufspreis bei der Bewertung und beim späteren Verkauf einer Immobilie zu erzielen, benötigen Sie einen langen Atem. Machen Sie sich schon frühzeitig einen Plan, welche Investitionen Sie tätigen möchten und wägen Sie die jeweiligen Kosten und die Erlöse gegeneinander ab.

Hier einige Vorschläge, um den Verkaufspreis Ihres Objekts zu erhöhen und die Augen der potenziellen Käufer bei der Besichtigung zum Strahlen zu bringen:

Verbessern Sie die Energiebilanz, dämmen Sie das Dach oder die Fassade, bauen Sie neue Fenster ein, investieren Sie in eine neue Heizungsanlage, zum Beispiel eine Wärmepumpe, die mit Solarkollektoren betrieben wird. Informieren Sie sich bei der KfW, inwiefern Zuschüsse gewährt werden können.

Machen Sie Ihr Objekt zu etwas ganz Besonderem: Bauen Sie einen Swimmingpool oder eine Garage auf Ihrem Grundstück. Sorgen Sie für Barrierefreiheit. Legen Sie einen gemütlichen Wohlfühlbereich in Ihrem Garten oder auf der Terrasse an.

Schaffen Sie mehr Platz und sorgen Sie für eine luftige Atmosphäre. Entfernen Sie eine (nichttragende) Wand und erschaffen Sie einen einladenden Wohn-Ess-Bereich. Bauen Sie den Dachboden oder den Keller aus und richten Sie neue Zimmer ein, zum Beispiel ein Arbeits- oder Kinderzimmer.

Lassen Sie Ihr Objekt glänzen: Gönnen Sie der Fassade eine ordentliche Reinigung, entfernen sie Unkraut im Eingangsbereich, putzen Sie die Fenster im Treppenhaus, streichen Sie die Wände noch einmal frisch. Jeder Interessent sollte sich direkt wohlfühlen in Ihrem Haus oder in Ihrer Wohnung.

5. Immobilienwert ermitteln: An wen wende ich mich am besten?

Als stolzer Wohnungs- oder Hausbesitzer können Sie den Immobilienwert Ihres Objekt selbst herausfinden. Orientieren Sie sich an den aktuellen Bodenrichtwerten und Kaufpreisstatistiken für Ihre Gegend, suchen Sie ähnliche Objekte auf den entsprechenden Verkaufsportalen und beobachten Sie, ob und wie schnell diese verkauft werden. Der Nachteil: Es dauert ganz schön lange, ist aufwändig und aufgrund des oftmals fehlenden Fachwissens kann der ermittelte Verkaufspreis ziemlich “daneben liegen”.

Eine professionelle Immobilienbewertung überzeugt durch ein fundiertes Ergebnis, das anhand verschiedener Wertermittlungsverfahren kalkuliert wird. Noch ein Vorteil: Das Gutachten wird von Banken und Gerichten amtlich anerkannt.

Angeboten wird eine solche Immobilienbewertung von Sachverständigen, freien Gutachtern und Immobilienmaklern. Hat der Sachverständige eine Auszeichnung der IHK oder der Architektenkammer? Sprechen viele positive Bewertungen im Internet und auf entsprechenden Portalen für ihn oder für sie? Umso besser.

Übrigens: Von sogenannten Online-Preis-Einschätzungen raten wir Ihnen ab. Sie sind zwar in Windeseile und bequem von zu Hause aus erledigt, aber in der Regel relativ ungenau und dienen vielmehr der Neukunden- oder Datengewinnung als dem Erstellen einer präzisen Wertanalyse. Das Ergebnis kommt hauptsächlich dadurch zustande, dass Angebotspreise auf Immobilienplattformen für Ihre Region automatisiert analysiert werden.

Unser Tipp: Immobilie bewerten lassen mit Mia Makler

Sie wünschen sich einen unkomplizierten und fairen Partner, weil Sie Ihre Immobilie bewerten lassen möchten? Tobias Rösch und sein Team von Mia Makler sind seit über 20 Jahren im Rhein-Neckar-Kreis zu Hause, fühlen sich hier wohl und kennen sich aus. Sie sind mit Leidenschaft und ❤️ bei der Arbeit und bieten unter anderem:

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Wir freuen uns darauf, Ihre Immobilie zu bewerten!