Besiegelt ist ein Immobilienverkauf gem. §311b BGB ohnehin erst nach der amtlichen Beurkundung eines Notars, was große Spielräume bei der Verkaufsstrategie ermöglicht.
Es gibt verschiedene Arten des Bieterverfahrens:
- privates Bieterverfahren: Eine Privatperson verkauft eine Immobilie.
- öffentliches Bieterverfahren: Die öffentliche Hand (Kommunen, Land oder Bund) veräußert Immobilien.
- offenes Bieterverfahren: Interessenten werden zu einer Sammelbesichtigung eingeladen und geben anschließend ihre Gebote ab.
- strukturiertes Bieterverfahren: Langwieriger und zeitintensiver als das offene Bieterverfahren. Während der Angebotsfrist wird das aktuelle Höchstgebot veröffentlicht, um noch höhere Preise zu erreichen.
- Online-Bieterverfahren: Findet im Internet auf bestimmten Plattformen statt (z.B. “venbona”, “Bieterportal.com” oder “Bivero.de”). Der aktuelle Höchstpreis und die verbleibende Bietzeit sind jederzeit öffentlich einsehbar.
Der klassische Ablauf eines Bieterverfahrens stellt sich dabei folgendermaßen dar:
- Veröffentlichung des Inserats unter Hinweis auf das Bieterverfahren
- Durchführung von Besichtigungen (Sammelbesichtigungen oder Einzelbesichtigungen) und Abgabe der Gebote innerhalb einer bestimmten Frist
- Ggf. Zwischeninformation an die Interessentinnen und Interessenten über aktuelles Höchstgebot
- Auswertung aller Gebote und Weiterleitung an den Eigentümer zur finalen Entscheidung
- Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags und Schlüsselübergabe
Die Gebote können persönlich, telefonisch, per E-Mail, per Post oder Fax abgegeben werden.
Typisch ist eine Abgabefrist von 2-3 Wochen bis hin zu mehreren Monaten.
Wichtig: Machen Sie das Bieterverfahren unbedingt als solches kenntlich, damit die Interessentinnen und Interessenten von Anfang an wissen, worauf sie sich einlassen. Eine bestimmte und ebenfalls vorab kommunizierte Frist erhöht den Druck auf die Kaufinteressenten.
Unser Tipp: Beauftragen Sie einen professionellen Makler mit der Realisierung eines Bieterverfahrens: Dieser sorgt für die Erstellung eines ansprechenden Exposés und kann ihr Objekt werbewirksam und reichweitenstark präsentieren. Außerdem hilft Ihnen ein Makler dabei, einen realistischen Mindestpreis festzulegen und er verfügt über ein großes Netzwerk, dem Ihre Immobilie vorgestellt werden kann
- Wird mit einem geringen Mindestpreis in das Bieterverfahren gestartet, vergrößert sich der Kreis der Interessenten.
- Es ist möglich, über ein Bieterverfahren einen möglichst hohen Preis zu erzielen, da sich die potenziellen Käuferinnen und Käufer gegenseitig überbieten, um den Zuschlag für das Objekt zu erhalten.
- Gerade, wenn es schnell gehen muss und der Verkäufer dringend auf den Erlös angewiesen ist, kann sich ein Bieterverfahren anbieten.
- Manchen Kaufinteressenten wird durch ein Bieterverfahren suggeriert, dass sich ein Schnäppchen machen lasse. Sind sie dann erstmal in den Verkaufsprozess involviert, kann es passieren, dass sie ihr Angebot nach und nach deutlich steigern, da sie nicht gegen andere Mitbewerber unterliegen möchten.
- Langwierige Preisverhandlungen mit einzelnen Interessenten erübrigen sich, denn im Pool der Interessenten gibt es genügend “Nachrücker”.
- Die Schmerzgrenze des Verkäufers oder der Verkäuferin wird verschleiert. Dennoch bleibt der jetzige Eigentümer jederzeit Herr im Ring. Passt ihm oder ihr der Preis nicht, wird einfach nicht verkauft.
- Selbst wenn es nicht zu einem Verkauf kommt, gibt Ihnen ein Bieterverfahren dennoch eine Vorstellung für einen realistischen Angebotspreis für Ihre Immobilie.
- Manche Interessenten fühlen sich aufgrund mangelnder Marktkenntnis eventuell überfordert mit der Abgabe eines realistischen Kaufangebots. Um dem vorzubeugen, macht es Sinn, bereits einen Mindestpreis vorzugeben und bei der Besichtigung zu kommunizieren.
- Ein Bieterverfahren zielt “auf Masse ab” und wirkt schnell unpersönlich. Bei Sammelbesichtigungen kann es passieren, dass Kaufinteressenten nicht zum Termin erscheinen. Auf die anderen Interessenten wirkt das dann so, als sei die Immobilie unattraktiv. Kommen extrem viele Interessenten zum Termin, springen einige Interessenten bereits vor der Angebotsabgabe wieder ab, weil sie befürchten, “eh keine Chance zu haben”. Sinnvoll ist es dementsprechend, auf Einzelbesichtigungen zu setzen.
- Ein Bieterverfahren, gerade wenn es mehrstufig und mit mehreren Besichtigungsterminen organisiert wird, ist relativ schwierig und aufwendig zu realisieren. Ein “normales Verkaufsverfahren” kann schneller und einfacher zum Erfolg führen.
- Manche Kaufinteressenten möchten sich auf ein Bieterverfahren von vornherein nicht einlassen und springen ab.
Denken Sie daran: Ein Immobiliendeal kann leider immer platzen – auch in letzter Minute (zum Beispiel wenn die Bank der Finanzierung nicht zustimmt oder unerwartet Mängel am Objekt entdeckt werden) und ist erst unter Dach und Fach, wenn der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Gut, wenn Ihr erfahrener Makler dann noch einen zweiten Kandidaten “in der Hinterhand hat”.
Bei einem Bieterverfahren bleibt der Eigentümer bis zuletzt “Herr der Lage” und kann eigenständig entscheiden, wem er seine Immobilie veräußert.
Das kann, muss aber nicht, der Höchstbietende sein. Bei einem privaten Verkauf darf der Verkäufer seine Kriterien selbst festlegen und kann nach seinen individuellen Maßstäben entscheiden.
Wer bei einem Immobilienverkauf jedoch transparent und fair gegenüber seine Käuferschaft agiert, wird mit dieser Taktik in der Regel am besten fahren.
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