Immobilie vermieten: Darauf sollten Sie unbedingt achten

Immobilie vermieten : 58% der Deutschen leben zur Miete. Bei den Single-Haushalten sind es sogar mehr als zwei Drittel (Quelle: www.statista.com). Insgesamt gibt es in Deutschland über 40 Millionen Wohnungen. Wenn Sie eine Immobilie vermieten möchten, sollten Sie sich unsere Tipps genau durchlesen

Inhaltsverzeichnis:

1. Wohnung vermieten: Passende Wohnung finden und Miete festlegen

Um genügend Mietinteressenten anzulocken und eine dauerhafte Auslastung Ihrer Immobilie bei lukrativen Einnahmen zu gewährleisten, ist es zunächst wichtig, die passende Wohnung zu finden.

Achten Sie dabei auf diese Dinge:

Lage, Lage, Lage: Noch immer mit der wichtigste Punkt: Begehrte City-Lagen werden deutlich schneller vermietet als Objekte auf dem Land. Bevorzugen Sie den ländlichen Raum, achten Sie darauf, dass die Infrastruktur in der Nähe der Immobilie ausreichende Möglichkeiten bietet (Einkaufen, Kultur, Freizeitangebote, ÖPNV)
Zustand der Immobilie: Wie alt ist das Objekt? Wurde regelmäßig saniert? Wie sind die energetischen Standards (Energieausweis prüfen)? Stehen größere Instandhaltungarbeiten an? Prüfen Sie unbedingt die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

Unser Tipp: Suchen Sie eine Wohnung in Ihrer Nähe. Dann sind Sie im Notfall schnell vor Ort und können sich auch bei der Auswahl der Mieterinnen und Mieter einfacher beteiligen.

Weitere Ratschläge, um den Wert einer Immobilie besser zu begreifen, gibt es auch in diesem Blog-Beitrag.

Um eine geeignete Miete festzulegen, sollten Sie diese Punkte beachten:

Wie hoch ist der Mietspiegel (also die Quadratmeterpreise der Region)? In der Regel stellt Ihnen die Kommune diesen auf Nachfrage zur Verfügung. Orientieren Sie sich an vergleichbaren Angeboten auf den einschlägigen Immobilienportalen, um ein Gefühl für den Markt vor Ort zu bekommen.
Gibt es eine Mietpreisbremse? Dann darf Ihre Miete maximal 10% höher als die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln Sie ebenfalls anhand des Mietspiegels, über das Gutachten eines Sachverständigen oder über die Angaben in einer Mietdatenbank.
Die Berechnung der Kaltmiete erfolgt so: Sie multiplizieren den Quadratmeterpreis mit der Quadratmeterzahl der Wohnfläche. Zur Wohnfläche zählen grundsätzlich alle Räume einer Mietwohnung, außer Balkone, Terrassen und Kellerräume. Diese fließen nur zum Teil in die Berechnung ein.

2. Haus vermieten: Den richtigen Mieter finden

Ansprechende Präsentation: Sorgen Sie für ein ansprechendes Exposé Ihrer Immobilie mit professionell wirkenden Bildern, am besten bei sommerlichem Licht mit viel Sonne. Überlegen Sie sich, was für eine Zielgruppe Sie ansprechen möchten und heben Sie die entsprechenden Vorzüge des Objekts besonders hervor, z.B. bei Familien die Nähe zu Schulen oder Kitas oder bei Young Professionals die vorhandene Möblierung, das schnelle Internet und die U-Bahn-Station um die Ecke

Besichtigungen und persönliches Kennenlernen: Veranstalten Sie am besten Einzelbesichtigungen und keine Sammelbesichtigungen. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, jeden einzelnen Interessenten persönlich kennenzulernen. Bei den Besichtigungsterminen sollten Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus in einem tadellosen Zustand zeigen. Also, nochmal gründlich Staubwischen und einen angenehmen Duft versprühen. Ziehen Sie die Rolläden hoch und knipsen Sie indirekte Beleuchtung an. Das sorgt für eine behagliche Atmosphäre.
Mieterselbstauskunft und andere Sicherheiten: Bestehen Sie auf schriftliche Nachweise, um späteren Mietausfällen vorzubeugen. Eine Mieterselbstauskunft gibt Ihnen erste Auskünfte über berufliche Tätigkeit und Einkommen der Interessenten. Lassen Sie sich die drei letzten Gehaltsnachweise zeigen und prüfen Sie die Bonität anhand einer Schufa-Auskunft und einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

Unser Tipp: Suchen Sie sich einen kompetenten Makler, der Sie mit Orts- und Fachkenntnis bei der Vermietung Ihrer Immobilie unterstützt. Er hilft Ihnen dabei, den richtigen Mieter zu finden, wickelt die Bewerbungen und Besichtigungen ab, prüft die Bonität der Interessenten und erstellt einen rechtlich wasserdichten Mietvertrag.

3. Immobilie vermieten: Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung

Grundlage des Verhältnisses zwischen Eigentümer und Mieter ist der Mietvertrag - zusammen mit den Regelungen des BGB ab §535. Der Mietvertrag regelt die jeweiligen Rechte und Pflichten der beiden Parteien. Erst wenn der Mietvertrag unterzeichnet wurde, sollten Sie Ihrem neuen Mieter bzw. Ihrer neuen Mieterin den Einzug in die Wohnung gestatten.

Beachten Sie diese Punkte bei der Ausgestaltung des Mietvertrags:

Nutzen Sie ausschließlich aktuelle Vordrucke von Mietverträgen: Viele ältere Klauseln sind mittlerweile rechtlich nicht mehr gültig, z.B. die Klauseln zu Schönheitsreparaturen.
Alle Mieterinnen und Mieter sollten namentlich erwähnt werden und den Mietvertrag eigenhändig unterschreiben. Auch die persönlichen Angaben zu Ihnen als Vermieter sollten vollständig aufgeführt werden.
Die Angaben zum vermieteten Objekt (Anschrift und Lage, Kaltmiete und Nebenkosten) sowie eine Auflistung aller Räumlichkeiten dürfen nicht fehlen.
Weitere Punkte: Beginn des Mietverhältnisse mit genauem Datum, befristeter oder unbefristeter Mietvertrag, Möglichkeiten der Tierhaltung und von Mieterhöhungen, Sicherheitsleistungen, Erlaubnis zur Untervermietung

Wichtig: Eine Klausel im Mietvertrag muss auf die Kostenübernahme des Mieters für die Betriebskosten der Wohnung (Nebenkosten) hinweisen. Ansonsten gelten die Nebenkosten als in der Mietzahlung enthalten. Sogenannte umlagefähige Betriebskosten sind zum Beispiel die Grundsteuer, Abwassergebühren, Kosten für Heizung und Warmwasser, Versicherungen für Gebäude- und Straßenreinigung oder die Gebühren für den Kabelanschluss.

Unser Tipp: Lassen Sie den Mietvertrag von einem Juristen prüfen. Es gibt laufend Gesetzesänderungen und viele gesetzliche Vorschriften im BGB sind zum Nachteil des Vermieters. Es ist daher wichtig, bereits anhand des Mietvertrags gegen so viele Eventualitäten wie möglich rechtlich abgesichert zu sein.

4. Mieterhöhungen und Kündigungsrecht des Vermieters

Selbstverständlich darf ein Vermieter die Miete in seiner Immobilie erhöhen. Hierbei gilt es jedoch einige Punkte zu beachten:

Die Miete darf frühestens 15 Monate nach Einzug (bzw. nach der letzten Mieterhöhung) erhöht und an den örtlichen Mietspiegel angepasst werden.
Innerhalb von drei Jahren darf die Mieterhöhung nicht mehr als 20% betragen, in manchen Städten sogar nur 15 Prozent (Stichwort Kappungsgrenze).
Die Erhöhung müssen Sie Ihrem Mieter schriftlich mitteilen und begründen. Sie gilt erst im dritten Monat nach der Bekanntgabe.
Der Mieter hat der Erhöhung zuzustimmen. Stimmt er nicht zu, hat er zwei Monate Zeit, um Einspruch zu erheben oder den Mietvertrag zu kündigen.

Dabei gibt es auch noch weitere Möglichkeiten für Mieterhöhungen in Deutschland:

Mieterhöhung im Rahmen einer Modernisierung: Wird Ihr Objekt modernisiert, sind Mieterhöhungen innerhalb der Kappungsgrenze zulässig.
Mieterhöhung bei Indexmiete: Der Mietpreis orientiert sich am aktuellen Preisindex des Statistischen Bundesamtes. Diese Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter muss ebenfalls schriftlich fixiert werden.
Mieterhöhung bei Staffelmiete: Die Mieterhöhung wird bereits im Voraus festgelegt und in regelmäßigen Intervallen vollzogen.

Noch kurz ein paar Hinweise zum Thema Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter. Eine solche Kündigung ist in der Regel nur aus diesen Gründen möglich:

Vertragsverletzung durch den Mieter (z.B. unerlaubte Untervermietung, ausbleibende Mietzahlungen oder Verstöße gegen die Hausordnung)
Der Vermieter möchte die Immobilie selbst bewohnen (sogenannter Eigenbedarf)
Wirtschaftliche Gründe (zum Beispiel bei einem Abriss oder Verkauf des Wohnhauses)

Kündigt der Vermieter, muss er unbedingt die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Diese hängt davon ab, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung lebt und variiert zwischen drei und neun Monaten.

5. Finanzielle Absicherung der vermieteten Immobilie

Sichern Sie sich bei der Vermietung Ihres Objekts unbedingt finanziell ab. Ein wichtiger Schritt ist hierbei die Mietkaution. Diese darf maximal 3 Nettokaltmieten betragen. Die Höhe der Mietkaution muss im Mietvertrag aufgeführt sein.

Achten Sie darauf, die Kaution auf einem separaten Konto – getrennt von Ihrem Privatvermögen – anzulegen. Die Kaution können Sie dann verwenden, falls der Mieter nicht bezahlt, für verursachte Schäden nicht haftet oder sich weigert, Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

Eine Alternative zur klassischen Kaution stellt die Mietkautionsbürgschaft dar. Es handelt sich um eine bargeldlose Form der Mietsicherheit. Der Vermieter erhält statt Bargeld eine Urkunde, die ihm versichert, dass bei Mietschäden ein Bürge haftet. Angeboten werden Mietkautionsbürgschaft zum Beispiel von Banken und Versicherungen.

Unser Tipp: Schließen Sie eine Mietausfallversicherung ab. Auch wenn das Bauchgefühl und die Nachweise des potenziellen Mieters stimmen, können Sie auf Mietbetrüger und Mietnomaden hereinfallen. Mit einer Mietausfallversicherun schützen Sie sich vor nicht bezahlten Mieten und durch den Mieter verursachten Sachschäden in Ihrem Objekt. Sinn macht sicherlich auch die Mitgliedschaft in einem Vermieterschutzverein.

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