Immobilie vermieten: So finden Sie den perfekten Mieter

Der perfekte Mieter ist ruhig, freundlich, bezahlt pünktlich seine Miete, macht nichts kaputt und stellt auch ansonsten keine großen Ansprüche. So weit, so gut. Doch: Wie finden Vermieterinnen und Vermieter den perfekten Mieter? Woran sollte ich sonst noch denken. Dieser Blog-Beitrag verspricht lehrreiche Erkenntnisse und viele praktische Tipps bei der Suche nach dem perfekten Mieter. Viel Spaß beim Lesen!

Inhaltsverzeichnis:

1. Wohnung vermieten: Der Eigentümer darf eigenständig entscheiden

Bei der Vermietung der eigenen Immobilie handelt es sich um eine privatrechtliches Rechtsgeschäft. Die entsprechenden Regelungen finden sich dementsprechend im Bürgerlichen Gesetzbuch ab Paragraf 535.

Da in Deutschland grundsätzlich Vertragsfreiheit gilt (zugesichert in Artikel 2 Abs. 1 des Grundgesetzes), können Eigentümerinnen und Eigentümer Mietverträge selbst ausgestalten und nach eigenen Maßstäben entscheiden, wer in ihre Wohnung einziehen soll.

Dabei dürfen Vermieter jedoch nicht gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verstoßen – außer sie oder seine Angehörigen nutzen Wohnraum auf demselben Grundstück. Dann gilt das AGG nämlich nicht (Stichwort Einliegerwohnung).

Wer mit einer Vermietung jedoch “Massengeschäfte” betreibt, also über 50 Wohnungen gleichzeitig vermietet, darf Mietinteressenten nicht aufgrund von Rasse, ethnischer Herkunft, wegen des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, wegen des Alter oder der sexuellen Identität ablehnen.

Ansonsten drohen Schadensersatz und Schmerzensgeld gem. §21 AGG.

Vermietern wird grundsätzlich empfohlen, sich während einer Wohnungsbesichtigung nicht zur Vergabe und zu den Vergabekriterien der eigenen Immobilie gegenüber den Mietinteressenten zu äußern.

2. Lernen Sie Ihre Mieter selbst kennen

Selbst in unserer heutigen digitalen Zeit ist ein persönliches Kennenlernen durch nichts zu ersetzen.

Sie werden erst wirklich verstehen können, was für eine Art Mensch in Ihre Wohnung einziehen möchte, wenn Sie die Person selbst getroffen haben. Selbstverständlich können sich auch Eigentümer täuschen, und der freundliche junge Herr oder die zuvorkommende junge Dame entpuppen sich als militante Kettenraucher oder Katzenfanatikerin mit zwei Dutzend laut miauenden Samtpfoten.

Vermeiden Sie aus diesem Grund “Gruppenbesichtigungen” und veranstalten Sie besser individuelle Besichtigungen (ggf. nach einer erfolgten Vorauswahl).

Trotzdem gilt: Um mehr über die Lebensumstände und die aktuelle finanzielle Situation des zukünftigen Mieters herauszufinden, ist ein individueller Besichtigungstermin nach wie vor das Mittel der Wahl.

Ihre neuen Mieter sollten in die Umgebung und die bestehende Mieterschaft Ihrer Immobilie “hineinpassen”. Um “sozial stabile Bewohnerstrukturen zu schaffen oder erhalten”, “ausgewogene Siedlungsstrukturen” und “ausgeglichene wirtschaftliche, soziale und kulturelle Verhältnisse” zu gewährleisten, dürfen Mietinteressenten sogar ungleich behandelt werden.

Denn der Gesetzgeber sieht es als gesellschaftlich wichtig und wünschenswert an, dass in einem Mehrfamilienhaus eine “gesunde Mischung” unterschiedlicher Menschen lebt.

Vorsicht: Mietbetrüger arbeiten mit Täuschungstricks, fahren gerne mit einem “dicken Schlitten” vor und präsentieren sich in teuren Designerklamotten.

3. Haus vermieten: Die Mieterselbstauskunft

Setzen Sie nicht nur auf Ihr Bauchgefühl, sondern etablieren Sie objektive Kriterien für die Suche nach dem perfekter Mieter.

Gut geeignet: Ein Formblatt zur Selbstauskunft. Sollte der Bewerber sich weigern, die darin enthaltenen zulässigen Fragen zu beantworten, ist dies ein sachlicher Grund, um ihm oder ihr die Wohnung nicht zu vermieten.

Zulässige Fragen für eine Mieterselbstauskunft sind zum Beispiel:

vollständiger Name, Anschrift, Telefonnummer und Geburtsdatum
Einkommen, Beruf, Art des Arbeitsverhältnisses
Angaben zu weiteren Personen, die mit einziehen sollen
Angaben zu rechtlichen Dingen (Mietrückstände, Räumungsklagen, eidesstaatliche Versicherungen oder Vorstrafen)
Angaben zu Sozialleistungen
Einwilligung zu einer Abfrage bei der SCHUFA

Eine Mieterselbstauskunft sollte eine Erklärung beinhalten, anhand derer der Interessent die wahrheitsgemäße Beantwortung der Fragen bestätigt. Außerdem muss die Auskunft vom potenziellen Mieter und allen eventuellen Mitmietern unterschrieben und mit einem Datum versehen werden, um rechtlich Bestand zu haben.

Sollte sich herausstellen, dass der Mieter bei der Beantwortung der Fragen gelogen hat, können Sie den Mietvertrag anfechten.

Aber Vorsicht, nicht alle Fragen sind im Rahmen einer Mieterselbstauskunft legitim. Als unzulässige Fragen für die Mieterselbstauskunft gelten zum Beispiel:

Sind Sie Mitglied im Mieterschutzverein?
Haben Sie eine Rechtsschutzversicherung?
Beabsichtigen Sie schwanger zu werden?
Spielen Sie Musikinstrumente?
Welcher Religion gehören Sie an?

Auf unzulässige Fragen dürfen Mietinteressentinnen und Mietinteressenten bewusst die Unwahrheit sagen, ohne dass ihnen später gekündigt werden kann.

4. Prüfen Sie die Liquidität anhand von Nachweisen

Nichts ist ärgerlicher als ausbleibende Mietzahlungen. Deshalb vermieten manche Eigentümer gezielt an Sozialhilfeempfängerinnen und - empfänger. Schließlich bezahlt das Amt die Miete pünktlich, wenn der Bescheid einmal genehmigt wurde.

Um die Liquidät zu gewährleisten, sollten Sie deshalb auf folgende Nachweise bestehen:

Gehaltsnachweise der letzten drei Monate (für die Miete sollte dabei nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens draufgehen)
Elternbürgschaft (insbesondere bei Azubis oder Studenten)
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters oder Nachweis der pünktlichen Mietzahlungen durch Kontoauszüge
Schufa-Selbstauskunft oder Einverständnis zur Bonitätsprüfung bei der Schufa

Als Sicherheit für Mietausfälle oder etwaige Schäden an der Immobilie sollten Eigentümer eine Kaution verlangen. Deren Höhe darf maximal drei Kaltmieten betragen. Die Kaution muss auf ein separates Konto eingezahlt werden.

5. Ein Makler kann bei der Suche nach dem perfekten Mieter helfen

Die Suche nach einem passenden Mieter kann schnell zu einem Fulltime-Job ausarten und Eigentümern gehörig auf die Nerven gehen, vor allem wenn sie auch noch berufstätig sind oder sich um eine Familie zu kümmern haben. Denken Sie nur an die dauernden Anrufe von Mietinteressenten, denen verschiedene Fragen zum Objekt “unter den Nägeln brennen”.

Ein erfahrener Makler kann Sie bei der Suche nach einem solventen und “anständigen” Mieter unterstützen und folgende Tätigkeiten übernehmen, damit Sie entlastet werden:

Erstellung der Mieterselbstauskunft
Überprüfung der Bewerbungsunterlagen
Bereitstellung und Bekanntmachung eines aussagekräftigen Exposés
Koordination und Durchführung von Besichtigungsterminen
Prüfung der Bonität des potenziellen Mieters z.B. anhand der Schufa-Auskunft

Beraten kann Sie ein Makler auch bei der Festlegung einer angemessen Miete. Denn auch hier lauern Tücken:

Ist die Miete zu hoch angesetzt, könnte es passieren, dass die Mieter schnell wieder abspringen, sobald sie ein günstigeres Objekt in der Nähe finden. Oder Sie locken dadurch Mietbetrüger an, die von vornherein gar nicht vor hatten, wirklich für die Wohnung zu bezahlen. Setzen Sie die Miete zu niedrig an, könnte Ihnen eine Flut an Bewerbern drohen, die nur noch schwer bearbeitet werden kann.

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